海南万科森林公园Ⅱ期营销策略思考试卷.pptxVIP

万科森林公园Ⅱ期营销策略思考; 项目重新解读;;解读1：市场背景：; 市场预判;通过对一期的回顾，我们总结如下四点; 现量考量; 现量考量;解读2：竞争项目剖析;区位;建筑风格 一期别墅为地中海风格，共314栋，372户，分南北地块，两地块各有一个超大泳池，南地块有一个800平米的中央景观园林，北地块有一个200平米的中央景观园林。 户型面积 一期别墅产品分为独栋和联排，面积区间为90-400㎡，销售报价联排起价3.6万/㎡，独栋4.6万/㎡，现交全款的80%即可享受每平减3000元的优惠。其中90-150㎡户型约150套，此区间产品为主要竞争。; 2、中铁子悦薹——三亚第一个城市综合体 1.7万㎡集中式商业 三亚首个5A甲级写字楼 建成后将填补三亚市专业 写字楼的历史空白 城市中心山景豪宅城市中心 五星级奢华度假产权式酒店;;综合体优势： 多种功能空间有机组合； 各不同功能空间依存、价值互补； 自身功能的复合性，使其能适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。 城市综合体由于将居住、商务、购物、休闲、娱乐、社交、游憩等各种城市 功能复合、互相作用、互为价值链，使其自身具备强大的自生能力与调整能 力，已逐渐成为未来城市中心地标建筑的发展趋势。; 3、25度阳光; 户型面积区间 一房面积区间37-70 ㎡共计380（套） ， 二房73-100㎡共计 374（套） ， 三房120-140㎡共计 98（套 ）。，目前剩余货源567（套） 起价1.8万/㎡，均价2.1/㎡（送3500元/平的装修，折前），一次性付款96折。（40㎡以下户型全款93折） ;项目位置： 三亚市河东路与金鸡路的交汇处 建筑面积：130万平米 资源: 项目位于三亚湾二线腹地，一览壮丽的三亚湾17公里 海域景观，背靠万亩金鸡岭公园 规划:项目包括五大湾区，凤凰湾已售完，目前在售红树湾、 棕榈湾、御河湾 价格: 23000元/平米;;在高端配套营造度假氛围的基础上，凤凰水城提出了一种新的服务概念---“泛酒店” 管家式服务，以“全程酒店级度假生活方案”和“全球私人海滨度假屋”主打项目形象，体现高端的服务配套，并邀请著名影星章子怡为项目形象做代言??;4、鲁能三亚湾新城 价值体系——二线腹地，无强势资源、通过高端配套，打造滨海度假城;游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成三亚首席复合型商业娱乐 Living Mall;1、半山半岛 ——市区内高端豪宅项目 价值体系——超大 规模体量、户型多样、 一线海景资源、超高端 配套、各期户型设计不 同突破点，赠送面积大、 总价过高。 ; 三面临海，三山两湾，作为三亚最“资深”的旅游景区，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源登高处尽揽三亚全景。 绝佳资源加上总投资165亿的半岛配套规划，使半山半岛项目成为全国旅游地产典型代表作，多年建设经营形成全国高端度假物业的市场口碑，得到高端圈层的青睐。 顶级配套：六星级洲际亚洲旗舰店、安娜塔拉酒店、国际帆船港、鹿回头高尔夫球场、国宾馆悦榕庄、阜外医院、加拿大国际学校、海上音乐厅、美术馆、未来水世界、中央商业大道等。;项目名称; 半山半岛项目规划;1;;公主郡三期;清水湾;;6个超五星大酒店;金色果岭;09年首次开盘销售，推售节奏较快，集中式推售模式尽量保持全产品线的形象，2009年至2011年产品面积呈现“缩小”趋势，而2011年12月底新推出的碧海帆影组团，别墅及洋房产品面积升级，呈现“变大”趋势。;;;;;;三亚的房地产环境，依然在以海资源作为唯一的价值标签，带动着三亚沿海区域的快速发展； 作为非海景资源项目，如何提升区域形象，强化区域价值是二期营销亟需解决的核心问题；;一期客户资源过度“万科化”，市场客户所占比例相对不足，客户维系和发散后劲乏力，如何拓展新的客户渠道，聚集更多“市场化”的客户基础是二期营销之关键。;项目售价逐步提升，“性价比”优势随之减弱，如何提升项目价值体系，构建“山资源”度假价值，获得“深度度假客”的价值观认同，是二期形象提升和客户升级之关键。;商业部分所占2期销售货源比重较大，如何提升商业部分不仅是“项目配套”的价值基础，构建商业部分价值体系；如何解决商业部分的“动”属性和深度度假需求“静”属性之间的矛盾将是2期营销的难点问题；;项目区域形象需要提升 项目核心价值体系需要升级 客户层级需要升级;尤其在市场受宏观调控影响走低，客户愈加理性，本案区域成熟度有限， 项目自身价值展示有限的前提下，我们需要更加务实的策略来面