2016年房地产营改增培训试卷.pptx

“营改增”对房地产企业的影响及应对策略 财务部 2016年6月 1 树立营改增后正确的应对观点 1、营改增不仅仅是对营业税的变革，同时也是多个税种的变革。 2、营改增不仅仅是财务部部分的战斗，公司各个职能部门都是营改增的一部分。 3、严防营改增过渡期的涉税风险。 2 目 录 第一章 增值税相关基础知识 第二章 “营改增”后房地产企业重点政策 第三章 “营改增”后房地产企业关注点及应对策略 3 第一章 增值税概率知识 一、营业税的概念 是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 例：甲公司为房地产开发企业，现销售100平米住宅，以100万元卖与个人乙，营业税税率5%，甲公司需缴纳营业税税额？ 上述例子中，甲公司发生的经济业务为销售不动产，为缴纳营业税防范，营业税属于价内税，则需缴纳营业税为： 100万元×5%=5万元 甲公司在会计处理中：主营业务收入为100万元，营业税金5万元。 4 第一章 增值税相关基础知识 一、增值税的概念 增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 二、增值税的特点 （一）增值税以增值额为征税对象 社会产品的价值P=C+V+M C是转移价值 V是劳动者的报酬 M是纯收入 增值额就是新创造的价值即V+M 直接计算V+M难度较大，实际采用减法 即M=P-C-V 购进扣税法：是为生产产品而外购的货物或接受的劳务取得的增值税专用发票上注明的进项税额可以从应税产品或劳务的销项税额中扣除。 一般计税方法中 增值税应纳税额=销项税额-进项税额 5 第一章 增值税相关基础知识 （二）增值税是价外税 在增值税的计税价格中没有增值税，增值税的计税价格是由成本和利润两部分组成的。 价外税不同于价内税，价内税在产品或劳务销售价格中含有税金。 （三）增值税实行的是专用发票抵扣制 抵扣增值税的进行税金必须要取得增值税专用发票或税法规定的凭证（增值税专用发票、农产品收购发票、海关缴款书） 增值税是以票控税为特点。 6 第一章 增值税相关基础知识 三、一般纳税人与小规模纳税人 《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、经营规模：年应税销售额：纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应增增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查补销售额、纳税评估调整销售额、税额机关贷款发票销售额和免税销售额。 2、划分标准 7 第一章 增值税相关基础知识 应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。 应税劳务，应征增值税的加工、修理修配劳务 增值税小规模纳税人依自愿申请可能成为增值税一般纳税人，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 纳税人　 小规模纳税人　 一般纳税人　 ①从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人　 年应税销售额在50万元以下（含50万元）　 年应税销售额在50万元以上　 ②批发或零售货物的纳税人　 年应税销售额在80万元以下（含80万元）　 年应税销售额在80万元以上　 ③提供应税服务的纳税人　 年应税销售额在500万元以下（含500万元）　 年应税销售额在500万元以上　 8 第一章 增值税相关基础知识 3、一般纳税人与小规模纳税人的特点 （1）小规模纳税人的特点 不能适用的增值税专用发票（但可代开） 不能抵扣进项税金 采用简易计税方法 应纳税额=销售额×征收率 （2）一般纳税人的特点 能适用增值税专用发票 可以抵扣进项税金 采用一般计税方法，有些事项也可以采用简易计税方法 应纳税额=当期销售税额-当期进项税额 9 第一章 增值税相关基础知识 1、销售房屋为房地产新项目 例：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人，2016年5月1日后新建房地产项目，销售100平米住宅，100万元与个人乙，增值税税率11%，房屋建造成本及费用发生可抵扣进行税额5万元，甲公司需缴纳增值税额为？ 销项税额=100÷（1+11%）×11%=9.91万元 应纳税额=9.91万元-5万元=4.91万元。 2、销售房屋为房地产老项目 例：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人，销售2016年4月30日前取得施工许可证的房地产项目，销售100平米住宅，100万元与