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顾问工作在工程方面的主要工作和建议 物业开发三个阶段： 物业开发分为： 设计规划——建筑施工——交付使用 三个阶段。 物业管理三个阶段： 物业管理也可分为： 前期介入——接管入伙——正常管理 三个阶段 。 前期介入阶段的主要工作和建议 前期介入的目的 将物业管理的观念引入到物业开发的全过程，让物业管理与规划设计、建筑施工、营销推广等不同专业在不同层面上进行互动。 前期介入工作中工程方面的建议，主要是结合物业管理的实践经验，从有利于日后物业管理的成本控制、服务质量的提升及业主安全实用的角度，对项目的规划设计、管理运作、设施、设备、安全防范、清洁绿化等方面提出合理化建议。保证各项前期准备工作能做得更完善、更全面；保障顾问项目顺利入伙，用前期管理促进后期销售。 第一、在设计规划方面的建议 1、规划设计 建议发展商规划设计的产品应充分体现本公司品质特征。 2、环境设计 建议环境景观整体生态设计的概念，充分体现现代人与自然和谐对话共处的健康生活方式。在为业主提供优美生活环境同时，创建一个良好的生态环境。 3、小区灯光设计 应充分体现夜间灯光的景观效果和广告效益。 建议在小区外围、临马路侧考虑灯光设计以渲染气氛为主；在小区内则以营造宁静、安逸、舒适的氛围 (除节日外)。 同时建议从以后管理成本控制的角度上考虑，在设计时应考虑电气线路采用分组、分路控制，以便在不同的季节、不同日期、不同时段开启不同数量的灯光，以兼顾效果和控制运行成本。 4、小区水景设计 为保证后期正常使用和运行，建议注意 a、水量的保持 b、水质的控制 c、控制水域二次污染 e、注意排水问题 5、小区出入口设计 小区出入口多，不利于小区封闭式管理，同时会增加物业管理成本，通过现场实际考察，建议在满足基本要求的前提下，尽量减少出入口的数量。 6、小区停车位设置 7、临街商铺 为小区的外部形象和便于今后物业管理，建议发展商对商铺规划一定要给予充分关注。 同时要建议发展商在商铺出售时，制定出相应的使用要求，并在购买合同中予以明确（注意业主商铺转租行为）。 8、 结合非典的传播、人们对健康的关注，建议发展商在规划设计中还应关注： a 、引导健康的生活方式，从设施体现和理念上引导。 b、提供健康、完善的建筑设施。 第二、土建方面的建议 1、管理用房 管理用房应该在规划设计中加以考虑并在入伙前完工投入使用，一般情况下管理用房应包括： 办公用房：包括客户服务中心、主任室、财务室、办公室、会议室、业主委员会办公室、卫生间等。 生活用房：包括员工宿舍、洗手间、冲凉房及公共走道面积。 小区内需设置员工食堂，解决就餐问题，同时食堂还可以作为员工培训学习及业余文化娱乐的场所。 维修用房：包括维修班值班室、维修用操作间及材料工具库房。 清洁用房：供清洁班存放工具。 2、小区垃圾周转站 应在规划设计期间就确定好位置，并在入伙之前建筑好，可避免业主后期的投诉。 3、小区内的消防中心、监控中心 建议集中设在一起，以减少人员配置，内配一部市内专用电话，24小时有人值班。 4、屋顶天台 5、室外空调机位 6、雨水管下水口 7、单元入口设计 8、入口单元门、闭门器 9、小区围墙设计 10、分期开发的小区 11、设备房地面 12、外墙面装饰 第三、机电设备方面的建议 1、电梯 机房通风条件 防水要求 维修吊钩 电梯轿厢内监控 救援功能 配合问题 2、供、配电系统 小区内的用电应进行分类； 发电机供电计量问题 非公共部位停电时采用发电机供电 柴油发电机房 防鼠板的设置 3、公共照明等设施 照明计量电表 公共照明节能 供配电设施、线路标识 4、背景音乐和消防广播： 背景音乐和消防广播 背景音乐的音量 背景音乐的设备 背景音乐设置位置 室外播放器 5、闭路电视监控系统 室外监控(各出入口、中心花园等) 室内监控(各单元门、电梯前厅、后楼梯口) 地下停车场监控 监控中心设备配置 6、可视对讲、门禁系统 7、巡更系统 8、信息发布系统 9、周边围墙红外报警系统 10、停车场管理系统 11、对讲围墙主机 12、小区一卡通 13、给排水系统 水泵房 水泵检修 水池溢水的防护 生活水池 商铺用水 高层生活排水、排污管 室外地埋水管 水泵、水管的选型 14、消防系统 喷淋和消防水泵 火灾报警系统 第四、 关于保修问题 建议发展商与承建单位、订货厂家签订经济合同时，应按照国家规定的工程保修期年限签约。 依据：国务院〈建筑工程质量管理条例〉2