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房地产基本制度与政策 房地产法律法规概述 第一节 房地产法律体系 1）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。 2）房地产业的行业细分： 1房地产开发经营 2物业管理 3房地产中介服务 4其他房产活动 3）房地产法：调整房地产活动的法律规范的总称 4）房地产法的调整对象 1房地产开发关系 2房地产交易关系 3物业管理关系 4房地产行政管理关系 第二节 物权法 物权的概念 权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 物权的分类 1自物权和他物权 2动产物权和不用动产物权 3主物权和从物权 所有权和限制权 物权的特征 物权法定原则 物权公示原则 物权优先原则 用益物权 权利人对他人所有的不动产或者动产、依法享有占有、使用和收益的权利 担保物权 是以确保债务履行为目的，在债务人或者第三人所有或者经营管理的特定财产上设定的一种物权 担保物权的分类 抵押权、质权、留置权 城市房地产管理法 1）合同：又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。 2）合同法：调整平等主体之间的交易关系的法律 8）合同的分类 1）典型合同、非典型合同 2）双务合同与单务合同 3）有偿合同与无偿合同 4）诺成合同与实践合同 5）要式合同与不要式合同 6）主合同与从合同 9）合同的内容 1）合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现为合同的各项条款。 10）合同的形式 1）书面形式、口头形式、其他形式 11）合同的订立程序 1）要约 2）承诺 12）合同的效力 1）当事人具有相应的民事能力 2）意思表示真实 3）不违反法律和社会公共利益 13）合同的履行 1）债务人全面地、适当地完成其合同义务，债务人的合同债权得到完全实现 14）消费者权益保护法 1）经营者义务： 1依法定或者约定履行义务 2听取意见和接受监督的义务 3保障人身和财产安全 4不做虚假宣传的义务 5出具相应的凭证和单据的义务 6提供符合要求的商品或服务的义务 7不得从事不公平、不合理的交易 8不得侵犯消费者的权利 15）消费者权利 1保障安全权 2知悉真情权 3公平交易权 4依法请求赔偿权 5求教获知权 6依法结社权 7维护尊严权 8监督批评权 16）不正当竞争行为 1假冒和仿冒行为 2虚假宣传行为 3侵犯商业秘密的行为 4不正当销售行为 5其他不正当行为 第三章 1）中国现行土地制度 1全部土地都为社会主义公有制 2土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众所有制2种 3土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式 4土地的来动群众所有制具体采用的是国家所有制的形式 5城市市区的土地归国家所有 2）征收集体土地应遵守的原则 1珍惜耕地，合理利用土地原则 2保证国家建设用地原则 3妥善安置被征地单位和农民的原则 4有偿使用土地的原则 5依法征地的原则 3）征收耕地的补偿费用包括土地补偿费用、安置补助费以及上附着物和青苗的补偿费等费用 4）建设用地审查报批程序 1用地预审 申请预审的正式文件 项目建议书批复文件 建设项目可行性研究报告 单独选址的建设项目 2申请用地 建设单位有关资质证明 项目可行性研究报告批复或其他有关批复 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计或者其他有关材料 建设项目总平面图 占用耕地的，必须提出补充耕地方案 建设项目位于地址灾害地区的，用提供地质灾害危险性评估报告 3上报批复 4组织实施 5颁发建设用地批准书 5）临时用地 1临时用地批复 2签订临时用地合同 3临时用地的使用 6）集体建设用地原则 1应当符合乡镇土地利用总体规划 2符合土地利用年度计划 3符合村庄的镇集规划 4坚持合理布局、综合开发、配套设施 5涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批 国有建设用地使用权出让方式 1招标方式 2拍卖方式 3挂牌方式 4协议方式 国有建设用地使用权出让年限 1居住用地