大沙120亩商住项目市场与定位报告.pptVIP

大沙120亩商住项目市场及定位报告;目 录;*;本体分析; ;海北新城-大沙板块;本体分析;本体分析;本体分析;本体分析;藤艺创意产业园;首期117亩地块在大沙旧改片区位置及规划示意;本体分析;贰;2013年3月各地“国五条”细则出台，限购限贷政策再次收紧;二、坚决抑制投资投机购房需求 房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关　　;整体市场;整体市场;虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制。对于本项目所在的海北区域有一定的利好。 国五条细则的出台，对于首套房、部分改善性二次置业给予了鼓励，但对二套房及以上投资投机行为依然严控。市场仍然表现为“刚需”市场。;2013年的1月、2月、3月 南海区商品房销售情况表（单位：亿元，以备案为依据）;*;*;位置;位 置;【小结分析】;整体市场;整体市场;【一级竞争/项目分析】;【一级竞争/去化速度】;竞争市场;【一级竞争/存量分析】;【一级竞争/后续产品】;【二级竞争/项目分析】;【万科四季花城】;【中海金沙湾】;竞争市场;板块划分;【户型分析】;【商业配套】;【商业配套】;【小结分析】;*;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;项目指标 总建筑面积：90万㎡ 容积率：2.8 绿化率：35% 优势： 产品丰富，瀚海组团三至四居120-173平米，海洋之心组团三居94-96平米，英伦堡别墅组团288-433平米； 绿化较多，品牌开发商，适合刚需客； 超宽楼距，南北对流。 劣势： 交通不便，步行至地铁站较远，公交线路少。;竞争市场;目前在售四期【英伦花苑】观山揽墅小洋房122栋，分A、B两梯，面积涵盖80-96㎡两三房，楼高33层， 2梯6户，货量约384套。 B梯于12年12月推出，A梯于13年4月29日推出。 销售价格：1.8-2.1万元/㎡（带2500元精装修） 销售情况：4月29日开盘，3日内南向单位去货128套，截至5月15日，网签消化近5成。;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;项目指标 总建筑面积：67821㎡ 容积率：2.71 绿化率：44.22% 优势： 一房一证，现楼发售，灵活置业； 路网发到，交通便捷，约10分钟到达广州地铁五号线； 周边生活配套完善； 可望江景，通风无遮挡。 劣势： 小区人流量大，车流密集； 大型超市距离小区远； 项目开发多年，产权折寿20年。;;竞争市场;竞争市场;竞争市场;竞争市场;【竞品分析】;【竞品分析】;户型特征 优势： 90-100㎡面积段为实用型小三房设计，其中91.56㎡以上面积的户型主卧带套房，私密性较好。 每户型均有入户花园，厨房带生活阳台，卧室均带飘窗，采光及通风度较好均望江景。部分阳为水泥做成“黄金台”。 劣势： 主阳台和生活阳台相对较窄。 整体格局方正，实用率较高，部分户型阳台还有个性化设计; 江悦湾;*;客户信息：张小姐，33岁，家庭主妇；常住人3人，自己本地户口，四川人。 客户语录：“我老公是本地的，在广州上班，我在就每天带小孩，说道这里环境一般，买菜还算方便过了对面就能买，要是想出去走走，只能开车，附近没啥大超市。” 分析：夫妻双方有一方属佛山户口，所以不受限购买政策影响，而且由于广州房价过高，不少广州外地人难以承受，宁可出外打工再回来置业。;客户信息：张先生，37岁，广州做服装批发生意；常住人口3人，潮汕人。 客户语录：“这里交通方便啊，以后还有地铁，买不买看看价格再说。之前这边有搞什么活动，听说有搞包过户的，我是收到短信过来的， 如果是真的，那到可以考虑，毕竟比起广州价格还是便宜多了。“ 分析：拥有广州户口的客户要在广州周边买房，除价格外，还看重交通配套和商业配套。能否搞定过户，是吸引广州客户重要因素。;楼盘销售电访;1.不少常住大沙的本地人和外地人，在广州上班，这些“新广州人”他们还是会选择在大沙置业。;海北新城;客户特征分析：以经商人士和企业管理人员为主;客户特征分析：年龄集中在40岁以下，三口和两口之家为主;客户特征分析：以首次置业为主，置业目的基本为自用（常住型）;客户定位;;;核心客户;*;产品定位;产品定位;产品定位;项目各类型物业面积配比建议;住宅物业面积配比建议;*;中央花园;江景;路网规划;红线外整??建议;红