国际企业中心一期项目开发.docVIP

国际企业中心一期项目开发计划书 　一、项目概况　　本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77.7亩）。　　二、目标客户的描述　　完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。　　三、项目定位　　本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质　　1、建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性　　2、道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。　　3、配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。　　4、景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。　　四、开发计划及成本分析　　根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1.18。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。　　1、开发计划　　2003年2月完成方案设计和报批　　2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计　　2003年3月-5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。　　2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计　　2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置　　2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折　　2003年7月进入正式销售，起价：元/平方米，均价：元/平方米　　2003年8月进行水电报装，土建工程完工　　2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续　　2003年9月，二期组团（2万平方米）开工，会所开工　　2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成　　2003年11月，会所进入装修　　2003年11月，起价：元/平方米，均价：元/平方米，二期开盘　　2004年1月，二期组团进行土建工程完工　　2004年3月底，国际企业中心研发区建成　　2004年6月，应累计实现销售25000平方米　　2004年12月，全部销售完成　　2、成本分析　　国际企业中心建设投资估算表　　序号费用名称计量单位规模指标（㎡）单项指标（元/㎡）估算投资（万元）备注　　1土地费用1419　　1.1三通一平费80　　1.6地价641393.2按每亩18万元计算　　土地费用楼面价283.64　　2前期费用153.9　　2.1土地测量、地质勘测费2　　2.2建设规划设计费㎡25135　　2.3施工图审查费（抗震、技术安全检查）0.52.7设计费×2%　　前期费用楼面价28.5　　3取得规划许可证前的规费54　　3.1垃圾处理费㎡540001054　　前期规费楼面价10　　4工程造价5655.32　　4.1主体部分㎡540004542.92　　4.1.1土建工程㎡6203348　　4.1.2门窗㎡39210.6按建筑面积15%（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算　　4.1.3外墙㎡80432按建筑面积80%（43200㎡）；100元/㎡计算　　4.1.4电梯安装㎡77.78420按12部计算　　4.1.5不可预见费132.32取3%　　主体部分楼面价841.28　　4.2建设配套费㎡1112.4　　4.2.1区内道路排水、停车场等㎡5400080432　　4.2.2绿化工程㎡50270　　4.2.3市政配套㎡70378　　4.2.5不可预见费32.4取3%　　建设配套费楼面价206　　工程造价楼面价1047.28　　5建设期间税费202　　5.1质量监督费600×54000×2%64.8　　5.2建设单位管理费30约设计费的40%　　5.3发展新型墙体材料专用费用2　　5.4商品混凝土保证金10　　5.5建设工程竣工档案保证金㎡540000.52.7　　5.6工程监理费30约设计费的40%　　5.7卫生防疫审查费6　　5.8灭鼠