201411金地社区商业经营模式68页汇总.pptx

金地社区商业经营模式研究与建议 2014年11月 1 2 金地社区商业经营模式研究与建议 一、研究背景 随着集团一体两翼战略的深入发展，各大区域公司商业地产开发规模越来越大，社区商业占比逐渐提高，社区商业和住宅业务的关系越来越紧密。一直以来金地集团对住宅及类住宅类产品的经营模式都比较熟悉，住宅业务产品也日趋成熟和标准化，但集团对于商业地产的开发经营都一直在探索中，没有清晰的经营模式和商业产品。 本次社区商业经营模式研究正是基于这样一个背景，希望通过研究把金地的社区商业业务梳理的更加清晰，为传统住宅业务增强核心竞争力，对各区域公司拿地和商业规划定位有指导意义。 3 4 金地社区商业经营模式研究与建议 二、金地社区商业现状分析—金地现有社区商业概述分析 5 集中商业与商业街项目的比例（按建筑面积） 整体概况分析 现有项目的分布区域（按建筑面积） 华南、西北和华中是金地目前的三大主力市场 华北、华东这两个发达地区的商业项目只占全国总建筑面积的18%左右 对金地启示 一线城市和传统核心商业中心项目匮乏，商家品牌资源嫁接难度很大，沟通谈判成本高 约6成的现有商业项目为集中商业物业 而其中2个已竣工的集中商业项目中1个已作散售处理 在建3个项目均计划自持 对金地启示 对发展优质商业物业有难度，市场上商家品牌对项目认知度和认可度都不强 6 项目所在的城市类型（建筑体量） 整体概况分析 一线城市和传统核心商业中心项目匮乏 金地现有社区商业大多分布于1.5和2线城市非区域商业中心和郊区，占比超过70% 对金地启示 对项目的定位、招租和未来升级改造有一定影响 产品线不全，不利于辐射人口范围较小的项目的升级改造经验积累 二、金地社区商业现状分析—金地现有社区商业概述分析 7 集中商业分析 集中商业项目所在城市分区（建筑面积） 集中商业项目所在城市类型（建筑面积） 区域型商圈项目占比约为61.9% 当前集中商业在商业核心区无项目，在远郊区无项目 对金地启示 大量项目位于非成熟的区域型商圈，在城市核心商圈缺乏商业项目。由于商圈的成熟还需要较长的培育时间，短期销售去化有一定难度，而长期运营升值也对公司运营能力提出较大考验 大部分项目位于1.5线、2线城市区域型商圈和近郊商圈 对金地启示 目前项目所在区域的消费习惯和商业环境有待培育，品牌商家资源稀缺，区域和项目独立招商，多为地方性品牌，商家资源难以形成战略全国合作 一线城市和传统核心商业中心项目匮乏，商家品牌资源嫁接难度很大，沟通谈判成本高 二、金地社区商业现状分析—金地现有社区商业概述分析 8 项目商业体量 集中商业分析 项目辐射人口 项目周边配套 注：*无辐射人口在30,000~60,000的几种商业项目，无体量小于3万平方米的集中商业 近4成的集中商业项目位于辐射范围少于30,000人口的地段 对金地启示 对品牌商家吸引力不强，商家进驻意向普遍较弱，项目集客能力非常有限 对项目的定位、招租和未来升级改造有一定影响 60%的项目体量大于5万平方米 40%的集中商业项目为中小型项目（小于5万平方米） 对金地启示 对发展优质商业物业略有难度 对后期退出寻找投资者会增加难度，大部分机构性投资者更倾向于大型商业项目，有利于他们重新包装和定位 全部集中商业项目位于非成熟商业区域 在成熟商业核心区缺少商业项目 对金地启示 非成熟商圈还需要较长的培育时间 长期运营升值对公司运营能力提出较大考验，反映了拿地策略对商业部分的全面考量不充分 二、金地社区商业现状分析—金地现有社区商业概述分析 9 项目体量 约六成的现有商业街项目建筑面积大于1万平方米 对金地启示 大中型体量的商业街增加了前期规划和制定经营模式的难度 商业街分析 项目所在区域 商业街在近郊及区域型商业区的占比约为70%，但仅有23%的商业项目在商业核心区域 对金地启示 目前项目所在区域的消费习惯和商业环境有待培育，品牌商家资源稀缺，区域和项目独立招商，多为地方性品牌，商家资源难以形成战略全国合作 项目辐射人口 约56%的商业街辐射人口少于30,000人口 对金地启示 大量项目辐射范围有限，对品牌商家吸引力不强，商家进驻意向普遍较弱，项目集客能力非常有限 二、金地社区商业现状分析—金地现有社区商业概述分析 10 商业项目现状分析 区域布局: 金地现有社区商业大多分布于二、三线城市非区域商业中心和郊区，一线城市和传统核心商业中心项目匮乏，商家品牌资源嫁接难度很大，沟通谈判成本高； 商业模式： 目前规划的大量商业均为销售型商业，去化难度大，对发展优质商业物业有难度，市场上商家品牌对项目认知度和认可度都不强； 辐射人口： 接近4成的集中商业项目位于辐射范围少于30,000人口的地段，对品牌商家吸引力不强，商家进驻意向普遍较弱，项目集客能力非常有限； 商业产品：