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建筑物的功能分析与估价 ◆ 王全民 成本法是估价的一个常用和 价值等于功能和成本费用比较的 主要的方法之一，如果成本和功 理念。建筑物的功能内容很多，我 能相联系的话，我认为，重置价格 们先看几个图片。 是假定在满足市场或者是在正常 图1是一个观光梯，有吊箱、 标准情况下所取得的价格。关于 轨道、钢丝绳等；图2是目前各种 房地产估价中的建筑物折旧，它 公共建筑中常用的无机房的电梯， 的价值损失有物质、功能和外在 它和有机房的电梯相比，节省了 影响三个方面。现在来讲，我们对 部分空间和高度，节省了整个电 建筑物功能方面的价值损失有了 梯运行的高度和有关材料的耗费。 基本的理解，但如何进一步量化， 图3是一栋房子，里面缺少综合布 还需深入探讨。我所强调的第二 线，水平方向的是综合布线的桥 点就是，现在建筑的功能和价值 架，以给排水系统作补充。这个就 还没有完全挂钩。为什么这么说 属于功能不足。 呢?功能是技术层面的指标，价 我之所以研究这个问题，是 值是货币量方面的指标。这两者 因为目前在建筑物功能折旧问题 如何结合，我认为以后可以考虑 上，估价技术标准还很少，北京市 借鉴价值工程理论，就是说它的 的 房屋质量损失缺陷评估规 图2 图3 图1 木东北财经大学建设管理学院主任王全民在国际估价论坛上的演讲 椎 啪鲵 | 说建筑物 自身的建筑结构、建筑 构造、装饰装修等发挥的作用与 效果。第二，就是房屋设备功能， 各种设备、设施或系统，配合这个 空间，所发挥作用与效果。总之， 我觉得建筑物功能，主要围绕它 的建筑功能和房屋设备功能来进 行思考。 下面