不动产估价 - 高上高普考.PDFVIP

100年高上高普考 ‧ 高分詳解 《不動產估價》 試題評析 本次試題均屬重點題目，並無冷僻題目，考生應可拿到高分。雖然題目簡單，考生仍應深入分析，以便爭 取高分、脫穎而出。 一、不動產估價先期作業必須先行確定之估價基本事項，其中有關確定價格種類中之正常價格應具 備之條件有那些？並以價格種類評析政府土地徵收補償的價格型態為何？（25分） 答 ： (一)正常價格，指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適 當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。申言之，正常價格應具備之條件如 下： 1.具有市場性之不動產：產品具市場性，且在公開市場交易。 2.專業知識與謹慎行動：交易雙方均為理性之經濟行為。 3.不受任何脅迫：交易雙方不受任何壓力與脅迫，如欠債急售、返國定居急買。 4.適當市場行銷：交易雙方均有一段合理期間彼此搜尋，因而雙方具有充分資訊。 5.正常交易條件：價格形成無附帶特殊條件，如高額貸款、土地增值稅由買方負擔等。 (二)依土地徵收條例第30條規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫 區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地 價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地 價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。又依土地徵收條例施行細則第30條第2項規定，所稱一 般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。 因此，土地徵收補償之價格型態非屬「正常價格」，應屬「特定價格」。所稱特定價格，指具有市場性之 不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。 二、運用比較法時，以比較標的之價格為基準，進行調整推算勘估標的之價格，須考慮那四大調整 項目？請分別就調整之定義與重點說明之。（25分） 答 ： (一)四大調整之定義： 1.情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標 的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。比較標的有下列情況，應先作適當之調整；如該影響 交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 (1)急買急賣。 (2)期待因素影響之交易。 (3)受債權債務關係影響之交易。 (4)親友關係人間之交易。 (5)畸形地或有合併使用之交易。 (6)地上物處理有糾紛之交易。 (7)法院拍賣。 (8)受迷信影響之交易。 (9)包含公共設施用地之交易。 (10)人為哄抬之交易。 (11)其他。 2.價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以 適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 3.區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘 估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價 -- 1 -- 高上高普特考 .tw/goldensun 台北市開封街一段 2號 8樓 02 【中壢】中壢市中山路100號14樓 03-4256899 【台中】台中市東區復興路四段231-3號 1 樓‧04 【台南】台南市中西區中山路147號 3樓之1‧06-2235868 【高雄】高雄市新興區中山一路308 號8樓‧07-2358996 【另有淡水‧三峽 ‧林口 ‧羅東 ‧中壢 ‧逢甲 ‧東海 ‧中技】 100年高上高普考 ‧ 高分詳解 格差異，逐項進行之分析及調整。 4.個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異， 逐項進行之分析及調整。 (二)調整之重點： 1