土地开发融资体系建立及融资渠道分析.pptVIP

根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。 1.政府主导型 政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。 主要包括两种情形： ①成立土地储备中心，由其完成全部土地开发工作，资金可以由政府通过财政拨款来获得或银行融资等其他方式获得。 ②政府领导下的市场运作：由政府授权直属的大型企业进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。 2.市场化运作 政府负责土地一级开发的招投标工作，所有有资质的企业均可参加招投标，由中标企业完成土地开发，政府实施监督。 这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施土地开发。 开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担，这就会大大增加开发企业的融资难度。 所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。 相对于融资问题以及各种风险，8%的利润率对开发企业的吸引力并不大。 土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所取代。 北京市土地一级开发不同主体占比分析表 2007 2008 2009 2010 招投标企业占比（%） 31 低于30 低于20 0 土地储备中心及国企占比（%） 69 不低于70 不低于80 100 因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。 一方面政府要加强对成本的审核、控制和全过程监管； 另一方面，要建立收益合理分配制度。 对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。 不同的开发融资模式存在不同的特点，选择哪种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。 随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。 1.以政府为损益主体的开发模式 苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。 重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。 不同融资模式案例 企业融资开发 政府出让土地 成本费用 土地收益 支付成本、回购资产 2.以企业为损益主体的开发模式 西安做法：西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。 大连做法：大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。 企业融资开发 企业出让土地 成本费用 土地收益 政府财政支出 四、各开发区土地开发及投融资体制案例 天津泰达投资控股有限公司是天津经济技术开发区的投资开发主体。 公司基本情况 2001年天津开发区改制开发区总公司，重组泰达集团、建设集团成立泰达控股。 截止到2010年三季度，总资产为1587.55亿元，净资产为272.21亿元。 拥有泰达集团、泰达建设集团等15家全资子公司； 泰达股份、津滨发展、滨海能源等5家上市公司； 滨海快速、天津钢管集团等30余家控股公司； 渤海银行、渤海财产保险、恒安标准人寿等40余家主要参控股子公司。 发展路径 公司遵循的是“做大——做强——做实”的发展道路。 成立后的成效 在成立后的5年内泰达控股融通了超过800亿以上的资金，在开发区扩张发展期极大地促进了区域建设和区内产业企业发展。 天津经济技术开发区 天津经济技术开发区 泰达控股 公用 事业 专营 领域 200亿元 水电气热 轨道交通 道路桥梁 垃圾发电、污水处理、海水淡化 城市开 发运营 实业 投资 金融 产业 服务业 460亿元 开发配套，泰达集团等 390亿元 天津钢管、航母游乐场等 40亿元 渤海银行、证券信托等 酒店、会馆、足球场等 区域 开发