2010年淄博房地产市场总结报告41页.ppt

2010年淄博房地产市场总结 淄博瀚大房地产置业咨询有限公司 前言 转眼间，2010年过去了，新千年的头十年，也在一挥间远去了。2010年在整体经济环境运行良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注，4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热，2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。 关键词之一：疯狂 关键词二：政策 政策年 关键词三：弃宅做商 住房遏制，商业地产迎来春天。 解读“新国十条”，我们不难发现，本次“新国十条”主要针对一二线市场的住宅市场，是“民生”问题。而针对商业地产，则没有任何明确规定。这意味着，商业地产的发展将迎来新一轮发展的春天。 关键词四：价格 “457”价格雏形 关键词六：小产权房 小产权房受青睐 上涨过快的房屋价格令人们望而却步；小产权房的出现，以低廉的价格解决很大一部分人的住房问题。 小产权房受“打击”？ 3月25日淄博市国土资源工作会召开，部署了淄博土地卫片执法检查工作，所有区县将首次接受检查，挂牌督办和公开曝光重大、典型违法用地案件，坚决依法清理小产权房。会议要求5月20日前，对不符合土地利用总体规划的建设项目，坚决予以拆除;对符合土地利用总体规划但属违法占地，应当没收的建筑物和其他设施，要坚决没收。 时至今日，小产权房依旧我行我素。 是小产权房很大程度上抑制淄博房价过快上涨，如果强制打击，淄博楼市价格又将水涨船高。 关键词七：调控变“空调” 房地产开发投资大幅增长 新开工面积创历史新高，开发商资本压力减小 预售面积增幅最大，销售状况良好 预售价格总体平稳，近期上涨明显 5-8调控初显，9月份变“空调” 宏观总结 世界及中国经济已度过08年的难关，09年回暖，10年增长； 全国及淄博房地产开发经营数据显示：10年市场需求旺盛，销售状况良好，供不应求信号十分强烈； 在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。2010年市场进一步上涨，中央开始调控，但，“越打越长” 刚性需求进一步加大 市场热点板块分析——学院区 市场热点板块分析——中心城区 a、此片区位于老城区，交通发达人流量大，拥有庞大的消费群，但是可供置业的土地非常有限， 旧城改造发展较慢 b、该区域多为办公楼、商业以及一些综合体，住宅项目规模普遍较大。 c、对于办公楼、商业以及综合体来讲客户群多是一些公司、个体等，对于该区域的社区来讲，客户群主要是城市精英阶层。 市场热点板块分析——东城改造片区 重点项目——盛世新东城 微观层面总结 异地及本土的各知名开发商在10年实现了利润的高速增长； 项目销售中近郊大盘正在逐步成为热点； 消费者在选择楼盘时对品牌的认可度正在日益加强； 各类报媒对于项目的推广延续了火热的市场状态。 观点1：合理定价将促进2011年市场供销两旺 自“最严厉”的调控政策出台后，调控对于价格上升过快、房地产泡沫大的城市产生了明显影响。在新政环境下，一线市场成交量锐减，价格依然高位运行。 预计2011年调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大。在政策依然紧张下，本地客户和异地客户均面临着选择。 因此只有合适的价位才能刺激市场交易量的持续释放。主流产品、快速开发、物业综合发展将赢得市场先机，降低市场风险。 观点2：南部市场将推动房地产达到新的高度 如今西部、北部、东部正在有条不紊的进行中，唯独南部城区还是停滞不前。 2009年张店区南部规划给张店南部房地产带来一个很好的机遇。 高架桥、火车站、汽车站为南部的发展带来契机。 大淄博，南部开发为重中之重。以升值比重来看，该片区是未来升值比例潜力最大的片区。 观点3：多层次住房体系实现 保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化，室内二手房市场越发成熟，未来刚需客户将会更加理性地面对高位运行的商品房价格，转向替代型房产。 城市升级计划将让首置客户、初次改善型客户转向城郊市场。城郊待成熟板块将成为投资客户、首置客户的首选，改善型需求等实力型客户在市内总价压力下转移到市外城郊已经成为一种新趋势。 而外地高端客户、市区内高端客户依然瞄准市区内成熟板块。 观点4：楼市将于过热的状态下慢慢冷却，但不确定性依然存在。 重点项目——盛世康城 花山府第项目位于淄博风景优美的花山脚下，借林之风、泉之韵，精心打造11万平米的纯生态、低密度纯正天然山景洋房社区，周边环境怡人，社区采用组团化布局、围合式结构，绿化率高达50%，规划、建筑、景观尽显闲逸山居生活。该项目占地138亩，分三期建设，共48栋楼