房地产市场预测教材.ppt

某房地产公司1到6月的实际销售量如表：  月份 1 2 3 4 5 6 销售量(m2) 4400 5000 4500 6000 5500 7000 =5866.7(m2) 设６月份权数为４，5月份为３，４月份为２，其它月份均为1。试预测７月份销售量。按公式计算7月份的预测值为： █移动平均法是运用靠近预测期的各期实际需求额的平均数来预测未来时期的需求额。 █随着时间的推移，计算平均值所用的各个时期也是向后移动的。 1.简单移动平均法的预测原理 移动平均数=连续n期之和/n 将数据代入公式的计算过程如下： 2006.12.预测值=(6700+5500+6900)/3=6400(m2) 2007.1.预测值=(5500+6900+7600)/3=6700(m2) 2007.2.预测值=(6900+7600+7800)/3=7400(m2) 2007.3.预测值=(7600+7800+9300)/3=8200(m2) 月份 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 实际销售量(㎡) 6700 5500 6900 7600 7800 9300 平均预测数(㎡) 6400 6700 7400 8200 【范例】已知某房地产公司1至7月份的销售量如下表。求8月份的趋势预测值。 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 销售量 (套) 1600 1700 1600 1800 2000 1800 1900 ？ 月份 实际销 售量(套) 三期 平均数 变动 值 三项 平均数 趋势值 1 1600 2 1700 1633 3 1600 1700 67 4 1800 1800 100 78 5 2000 1867 67 67 6 1800 1900 33 7 1900 8 1934 预测值=1800+67×2=1934(套) 1.线性趋势外推法的原理。 线性趋势方程为：Y=a+bx 式中： 为预测的变量值（称为因变量）； x为自变量；a、b为待定系数。 a、b由下式求得： ∑y=na + b∑x ∑xy=a∑x + b∑x2 或: ， 式中：y为因变量实际值， 为自变量的平均数； 为因变量实际值的平均数。 某市2000～2006年住宅开工面积总量见下表。运用直线趋势预测该市2007和2010年的住宅开工面积总量。 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 面积 (万㎡) 74 79 80 90 105 142 122 注:把时间转化成更简单的数后计算。即: 指定2000年为1，2001年为2，… ，等等。 线性趋势外推法相关数据计算结果为： n=7,Σx=28,Σy=692,Σx2=140,Σxy=3063  将之代入方程： ∑y=na+b∑x ∑xy=a∑x+b∑x2  有：692=7a+28b， 3063=28a+140b 解之得：a=56.7，b=10.54因此，线性趋势方程为: y=56.7+10.54x 2007年面积=56.70+10.54×8=141(万㎡)2010年面积=56.70+10.54×11=172.64(万㎡) █相关分析法，也称因果预测法，是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。 [注意:下面仅介绍线性相关分析法] 其计算公式为： 其中： = － = [例如]某房地产公司商品住宅，其销售量和盈利额统计资料如下表。试预测当销售量达到140套时的盈利额。 销售量(套) 4 6 10 20 30 40 50 60 65 90 120 盈利额 (万元) 4 6 8 13 16 17 19 25 25 29 29 n=11, ∑xi=495; ∑yi=208; ∑xiyi=13757; ∑xi2=35877. 求得：a= 4.5 b= 0.32 预测方程为:y=4.5+O.32x 当销售量为140套时,盈利额为: y=4.5+0.32×140=49.3(万元) [作业]1.某企业销售额如下表，试用直线趋势法预测2007年和2008年的销售额。 年份 2002 2003 2004 2005 2006 销售额(万元) 380 410 400 430