第3节房地产评估.ppt

第三章 房地产评估 本章主要介绍房地产评估的特点、基本步骤和方法 本章重点：土地使用权、建筑物评估的基本步骤和方法：市场法、收益法、剩余法、路线价估价法、成本法、残余估价法、在建工程的评估方法等 本章难点：市场法、收益法、剩余法、路线价估价法、成本法 房地产的概念及特点 房地产是指土地、建筑物、地上定着物及其权属的总称 土地、土地使用权 建筑物及定着物 ： 第一节 土地及土地使用权 一、土地的特性 （一）土地资产的自然特性 1.位置的固定性------不可移动性。 2.质量的差异性-------个别性 3.不可再生性---------非再生性 4.效用永续性---------生产力永续性 （二）土地的经济特性 1.供给的稀缺性 2.可垄断性 3.用途广泛性 4.效益级差性 （三）土地使用权 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 我国土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业、科教文卫体用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合、其他用地50年 二、地产的分类 1、按土地的社会经济用途为标准，城市土地可划分为工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等 2．按土地开发程度与开发趋势为标准，城市土地可分为已开发的土地即“熟地”、未开发土地即“生地”和列入市政开发规划的土地等。 3．按土地资产的经济地理位置为标准，城市土地可划分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等。 4．按土地的所有权归属，可划分为国家所有的土地和集体所有的土地。 三、我国地产价格体系 以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价、市场交易价在内的地产价格体系。 1．基准地价 2．标定地价 3、出让底价 4、交易价格 5、抵押价格 6、课税价格 1、基准地价 (1)基准地价是一个区域性的平均地价。它是政府按不同的区段估测的土地使用权的平均单价。 (2)基准地价是一定时期的地价，而非时点地价。基准地价经过政府评定估测后，一定时期内保持不变，当社会经济形势及有关政策发生变化，基准地价再重新估测和调整。 (3)基准地价是各类用地的平均地价。它是在用地条件相近的区域中根据商业用地、住宅用地、工业用地等不同的用途估测出的平均地价。 2．标定地价 它是政府根据管理需要评估的正常地产市场中，在正常的经营管理条件和政策作用下，具体宗地在—定使用年期内的价格。 (1)标定地价是以基准地价为基础评估出的地价。 (2)标定地价是宗地地价，即具体地块的底价。(3)标定地价是宗地在一定使用年期内的地价。 3、出让底价 它是政府根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的宗地或地块出让时的最低控制价格。 (1)出让底价是以标定地价为基础确定的地价。 （2）出让底价是待出让宗地或地块的时点地价。 (3)出让底价是政府确定成交地价(或土地出让金)的基础。 4、交易价格 它是指土地在市场上交易中实际成交的价格，亦称市场价格；交易价格主要有以下几种： （1)出让价格。是国家作为城镇土地所有者将一定年期的土地使用权让渡给土地使用者的成交价格。 （2）转让价格。是土地使用者将已经取得的土地使用权在转让给第三者的交易价格。 （3）征用价格。是指国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价格 。 5、抵押价格 它是获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格。 6、课税价格 它是政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格。 四、影响地产价格的因素 影响地产价格的因素可分为 一般因素 区域因素 个别因素 (一)一般因素 1.社会因素。这是指社会发展状况及社会安定程度等因素对地价的影响。 2.经济因素。这是指国民经济发展状况对地价的影响。 3.行政因素。这是指由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政规范对土地价格的影响。 1.影响商业用地的区域因素 (1)商业繁华程度 (2)交通便捷度 (3)环境质量状况 (4)规划限制 2.影响住宅用地的区域因素 (1)位置 (2)交通便捷度 (3)环境质量状况 (4)基础设施保证度 (5)公共设施的配套状况 (6)规划限制 3.影响工业用地的区域因素 (1)交通便捷度 (2)基础设施完善度 (3)环境质量 (4)产业规模及结构 (5)规划限制 (三)个别因素 1.具体位置，主要包括土地的临街宽度和深度、同交通设施的距离、同公共设施、公益设施等接近程度、邻接不动产等周围的状态、有无上下水道、煤气等供给处理设施及其利用的的难易程度；以及通风、日照；干湿状况。 2.地形、地势、地质。 3.面积、形状，