2016年10月瑞峰瑞城搜东莞楼市月报（上篇） - 瑞峰置业.docVIP

瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） “药效”初显 楼市入冬 白银年第二波洗牌启动 楼市猛药半月余，市场速冻成交冷 导读 全国：信贷和金融政策进一步收紧 楼市降温房价涨幅收窄 地产政策层面：10月除了已出台调控23个城市补充细则和执行之外，国家监管层对楼市的降温力度还在加码，如在10月13日国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》、10月19日《央行重申：防范违规资金流入楼市》，严打首付贷及二次抵押贷，去金融高杠杆，防止美国“次贷危机”在中国重演，抑制房地产金融带来的风险，随着金融政策的收紧，全国楼市成交或持续低迷。 “国庆”前后，一线城市及二三线的省会城市、区域性中心城市等约23个城市出从严政策，是自2011年之后最严厉、波及范围最广的一次房地产收紧调控，主要聚焦于限购、限贷、控制地价、市场管理等措施，不但提高购房者购买门槛，将投资投机或能力不足的客户挤出市场，更是严查房企广告不实宣传、未批先售、定价混乱、场外配资等销售环节不规范行为，收紧房企的资金渠道，目的是让过热的楼市回归理性，化解市场恐慌 另外，房企资金渠道也逐步收紧，10月28日及10月31日上交所和深交所先后发布“三类房地产企业不得发行公司债，房企公司债不能再买地”等相关政策，再度收紧房企的融资渠道，更深层面来看实际上就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。 随着楼市调控的继续深入，政策效应逐渐呈现，此前持续升温的土地市场出现大幅降温，高价地的数量明显减少。10月全国土地市场表现：一线城市及二线的热点城市依然房企布局的首选，“地王”现象仍然存在， 如金隅57.5亿高调摘天津三宗宅地，最高溢价超500%；万科11亿竞得福州一宗商住地块，晋身长乐新地王；平安76亿拿下天津张家窝地块，地价超2万成新单价地王；中南溢价243%摘下江苏南通宅地，刷新区域地王纪录等，主要因为虽然调控从严，但由于一线城市及二线的热点城市具有土地稀缺、配套齐全、城市价值高、去货无忧等特性依然被房企看好。 东莞：细则落地银十供需量跌价稳 营销管控后市楼市降温呈现 1、政策影响：新政细则落地 营销渠道管控影响大 限贷限购及备案制度等新政细则的落地及【新广告法】的严厉执行，政策的效应逐步体现，降温现象开始呈现。 东莞【新政】影响主要表现4大方面： 1、购房资格：限购限贷政策的出台，购房门槛的提高，部分客户尤其深圳客受到影响，在莞购房资格被屏蔽或购房能力不足而放弃出手，是10月部分项目客户转化率降低的重要原因。 2、购房心态：新政出台之后，深莞两地首次置业的刚需客户购房门槛依然不变，但改变是客户心理，产生看跌心理，观望情绪浓重，不着急入市。 3、客户结构：临深片区由于地缘的特性和深圳价格差的支撑，深圳客比例依然是去货主力，但比例呈现下滑的态势；松湖及滨海片区经济实力强，深圳客依然看好，但比例也在下滑；水乡片区、东北、及大石龙等片区深圳客下滑最为突出。 4、营销管控：备案制度细则和新广告法的出台，政府主要目标是严控营销环节的不规范行为，达到控制房价、控制销售速度，让市场回归理性。 5、房企营销：备案政策实施，给房企营销推广、前期蓄客、市场摸底、集中推货等产生直接的影响，驱使房企定价趋向理性；同时对房企营销策略提出更高要求和考验，部分房企为求稳，采取分批备案，小步推货试水，进行市场摸底的现象，预计后市也将成为常态。 2、土地市场：10月新政后进入空窗期 5宗松山湖人才公寓地块11月待拍 10月东莞的土地市场是休整期，无商住商服用地待拍，一方面是因为新政出台后，一部分原先计划出让的土地条件需要调整；另一方面9月过火的土地市场导致楼市过快上行，需要留一点空窗期让市场冷静。 从推地节奏来看，为响应楼市新政调控，政府有意加快土地供应节奏，10月上旬连续2次公布土地预告，加大了商住商服用地的供应，约有11宗56万㎡的商住商服用地待推出，供需矛盾严峻的热门区域如松山湖、凤岗、南城等地皆有大幅地块出让，将有所缓解目前土地市场供不应求的局面。 从11月待拍来看：共有8宗商住商服用地进入最后的竞价环节，其中备受瞩目的是松山湖的5宗商住用地，合计出让面积约25.48万㎡，起始楼面价约2495元/㎡，地块位于松金多港地区，属于园区企业人才公寓配套项目，有限房价、规定竞买人企业资格、限定时间内禁止出售出租等条件限制。预计此批人才公寓地块进入松山湖楼市，在一定程度上会分流松山湖的购房需求，但对松山湖房价的影响作用不大，一方面松山湖的区位价值是区域高房价的支撑，供不应求态势依然存在；另一方面作为企业的人才公寓项目，其居住的舒适度、生活配套环境和楼盘档次等方面都有待改善，有条件的购房者依然会优选商品房。从长远来看，政府此举更多的是吸引高端企业