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控制性详规划2
第二篇 控制性详细规划的控制体系和控制要素控制体系? ? 控制内容控制方法? ? 控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。? ? 控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。规划控制体系的内在构成包括6个方面:? ? ? ? 土地使用? ? ? ? 环境容量? ? ? ? 建筑建造? ? ? ? 城市设计引导? ? ? ? 配套设施? ? ? ? 行为活动? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ???第三章??土地使用控制? ? 土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。第一节??用地面积与用地边界一、用地面积??用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积,单位为公顷,精确度全国各地略有不同,一般为小数点后两位,每块用地不可有重叠部分。用地面积是规划用地红线围合的面积,是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积;征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成。? ???Ap≤Ag二、用地边界? ? 用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线,用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。? ? 地块的用地边界划分一般有如下原则:? ? (1)严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块;? ? (2)以单一性质划定地块,即一般一个地块只有一种使用性质;? ? (3)建议有一边和城市道路相邻;? ? (4)结合自然边界、行政界线划分地块;? ? (5)考虑地价的区位级差;? ? (6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调,以利于统一开发;? ? (7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段,可单独划块,不再给定指标;? ? (8)规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求,专业规划线用于城市基础设施的控制要求,主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等,可参考表3一l及图3—2;? ? (9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的地块规模可划分得大些,面积控制在3~5ha左右,旧城改建区地块可在0.5~3ha左右。规划控制线一览表第二节??土地使用性质控制用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90,简称《标准》。《标准》是控制性详细规划用地分类的基本依据,城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系,共分10大类,46类,73小类,采用字母数字混合型代号,大类采用大写英文字母表示,例如,居住用地为大写的R,中类和小类各加一位阿拉伯数字表示,如中类的R1和小类的R11。城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件,使用比较方便,但是由于这个标准顾及面较广,对于控制性详细规划,某些方面不是十分合适。在具体规划过程中,我们往往会遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地,例如有沿街店铺的居住用地,在《标准》中都是没有单独列出的。第三节??土地使用兼容? ? 土地使用兼容? ?? ? 多种用地性质在地块内混合布置,以适应城市发展的需要。? ?? ?有些使用性质可以混合,而有些则不适宜混合布置。例:? ? ? ???工业用地和居住用地相邻会带来污染和 噪音(? ? ?( ???大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线的问题? ? 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映一、国外土地使用兼容的规定? ? 纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类,根据共同的功能及对外界的影响程度,建立了18个使用组(Use Group):居住2组,社区设施2组,零售与商业7组,娱乐4组,基本服务1组及工业2组,并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。二、国内土地使用兼容的规定? ? (一)土地使用兼容表控制为了使控制性详细规划既有“弹性”,又不失去控制作用,各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。? ? 用地性质的确定要有一定的弹性余地,要制定土地相容规划。所谓“相容”,是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许建的建筑项目。? ? (二)土地使用兼容的原则? ? (1)促进相关功能建筑的集中布置;? ? (2)提高土地经济效益;? ? (3)减少环境干扰;? ? (4)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用;? ? (5)保持土地使用的有限灵活性,允许部分建筑、设施混合布置:(6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以
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