第八部分物业管理试卷.docVIP

第八部分 物业管理 物业管理的有关概念 物业 “物业”一词是由香港传入大陆的。物业管理中的“物业”其意义接近的英文词为“Real Property”,它与房地产的英文词“Real Estate”存在涵义上的差别。“Real Estate”指土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物，“Real Property”则指“Real Estate”及其附带的各种权益。物业的内涵包括以下三个方面： 已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋； 与这些房屋相配套的设备和市政及公用设施； 与建筑物和构筑物相联系的场地、庭院、停车场及区内道路等。 包括：住宅、办公楼、商铺、饭店、娱乐场所、厂房、车站、码头、仓库、文化设施、体育设施、学校、医院等。 业主 房屋的拥有者，即房屋的产权人。 业主委员会 业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司行为的一个民间组织。 业主公约 业主公约是指由业主代表大会授权制定的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。 物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 b﹑高层住宅100万平方米； c﹑独立式住宅（别墅）15万平方米； d﹑办公楼、工业区及其他物业50万平方米。 20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）； 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 建立了维修基金管理与使用制度。 二级资质 注册资本300万元以上； 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书； 管理两种类型以上的物业； 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应基数的百分比之和不低于100%。计算基数是： a﹑多层住宅80万平方米； b﹑高层住宅40万平方米； c﹑独立式住宅（别墅）6万平方米； d﹑办公楼、工业区及其他物业20万平方米。 10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）； 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 建立了维修基金管理与使用制度。 三级资质 注册资本50万元以上； 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书； 有委托的物业管理项目； 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 建立了维修基金管理与使用制度。 临时资质 新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书。在领取临时资质证书后，方可从事物业管理业务。临时资质证书有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。 物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。一级由省、自治区建委（建设厅）、直辖市建设局初审，初审合格后报建设部审批；二、三级经省、自治区建委（建设厅）、直辖市建设局审批；三级经省、自治区建委（建设厅）同意，可由地级以上城市物业管理主管部门审批。 一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标；二级 企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标；三级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标。 物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。 五、物业分类管理 物业根据用途一般可分为居住、办公、商业、宾馆、工业厂房和仓库等，不同类型的物业虽然存在差异，但在管理方面具有共性。下面以居住物业为例介绍物业管理内容。 (一) 空间管理 空间管理 公共走道和楼梯的管理 建筑小品 小区内的违章搭建 装修的管理 装修审核制度 为保证建筑物结构安全和小区环境优美宁静，居住小区一般都建立了住户装修审核制度。 业主公约的规定 业主公约的内容，不仅可以对空间管理制定规范性条款，还可以对环境、业主自行物业经营等方面进行规范。关于业主公约的内容和形式，各地可能会略有差异。有的由物业管理公司制定，有的由业主委员会指定，有的由物业橄榄协会或政府部门制订示范文本。下面介绍深圳市住宅局制订的住宅区业主公约。 业主公约　　为加强____________（以下简称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益