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建筑法规与合同管理 1、工程项目建设程序案例 基本案情：2005年4月22日,某水泥厂与某建设公司订立《建设施工合同》及《合同总纲》，双方约定：由某建筑公司承建水泥厂第一条生产线主厂房及烧成车间配套工程的土建项目。开工日期为2005年5月15日。建筑材料由水泥厂提供，建设公司垫资150万元人民币，在合同订立15日内汇入水泥厂帐户。建设公司付给水泥厂10万元保证金，进场后再付10万元押图费，待图纸归还水泥厂后再予退还等。 合同订立后，建筑公司于同年5月前后付给水泥厂103万元，水泥厂退还13万元，实际占用90万元。其中10万元为押图费，80万元为垫资款，比约定的垫资款少付70万元。同年5月建筑公司进场施工。从5月24日至10月26日建筑公司向水泥厂借款173539元。后因建设公司未按约支付全部垫资款及工程质量存在问题，双方产生纠纷；建设公司于同年7月停止施工。已完成的工程为：窑头基础混凝土、烟囱、窑尾、增温塔等。 水泥厂于同年11月向人民法院起诉。一审法院在审理中委托建设工程质量安全监督站对已建工程进行鉴定。结论为：窑头基础混凝土和烟囱不合格应于拆除。另查明，已建工程总造价为2759391元。窑头基础混凝土造价84022元，烟囱造价20667元，两项工程拆除费用为52779元，水泥厂投入工程建设的钢筋、水泥等建筑材料折合人民币70738元；合格工程定额利润为5404元；砂石由建设公司提供。还查明：水泥厂与建设公司订立合同和工程施工时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 案例评析： 《建筑法》正式确立了建筑工程施工许可制度。《建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”因此，依法领取施工许可证是工程建设项目必须遵守的强制性规定，也是工程建设行为合法的必要条件。如果违反了这一法律强制性规定，施工合同将是无效的。此外，根据《建筑法》第8条的规定，取得施工许可证的前提是取得土地使用证、规化许可证。因此，工程建设项目施工必须“三证”齐全，即必须同时具备土地使用证、规划许可证、施工许可证。 本案中，由于发包人水泥厂没有依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于违法建设，其签订的工程施工合同应属于无效合同。同时，尽管法律规定领取施工许可证是建设单位的责任，但施工单位不经审查而签订了合同，也要承担一定的过错责任。 2、建筑用地案例 基本案情：2004年4月22日,某水泥厂与某建设公司订立《建设施工合同》及《合同总纲》，双方约定：由某建筑公司承建水泥厂第一条生产线主厂房及烧成车间配套张某等163人原系东山村东新村民组村民。市委组织部、市体委、省公安厅、市中级人民法院、市交通局汽车运输七场、省消防总队等八个单位与东山村东新村民组、东山村村民委员会、乡政府签征地合同，被征土地54.67亩。征地单位依据征地合同的约定，共支付乡政府征地补偿费、安置补助费人民币1626466元，乡政府累计拔付东山村村民委员会885185元。该村委会得此款后向被征土地村民发放安置补助费699738元。后村民委员会修建水果批发市场又占用东山村东新村民组部分土地，支付该村村民土地补偿费人民币1000000元，村民先后共得款799738元。此后，该村村民对乡政府及村民委员会发放的征地补偿费、安置补助费数额产生异议，认为其应得的征地补偿费、安置补助费被乡政府和村委会截留，未用于兴办公益事业和解决农民就业，侵犯了该村村民的合法利益。为此，张某等163人在向有关部门反映无结果的情况下，于1997年4月7日向省高级人民法院提起诉讼，请求判令乡政府及村民委员会返还被侵占的安置补助费。 案例评析：《土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需用安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费且。市、县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。”由此可见，国家征地所产生的土地补偿费、安置补助费属于农民集体经济组织所有。被征土地所产生的附着物和青苗补助费，属于附着特和青苗的所有者所有。2004年12月30日-2005年1月16日，最高人民法院曾就征地补偿费、安置补助费的权属如何认定，批复