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不动产登记资料依法查询制度完善化思考 　　确立不动产登记资料的依法查询制度是2016年我国不动产登记制度全面落地的重要标志之一。据悉，国土部已启动《不动产登记资料查询办法》立法调研，有望在2017年出台新规定。在此，笔者想谈谈进一步完善不动产登记依法查询制度的若干问题看法 一、已确定的不动产登记资料依法查询制度 继《物权法》之后，国家有关部门陆续出台了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），到此，不动产登记资料查询利用制度应该说基本确立 《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产资料，不动产登记机构应当提供；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。亦即，《条例》在《物权法》基础上明确了不动产登记资料的依法查询制度，明确了可查询不动产登记资料的三类主体：权利人、利害关系人和有关国家机关。《细则》和《规范》进一步对各类查询主体的查询内容、查询程序、申请材料、办事时限等进行细化规定 二、不动产登记资料依法查询制度，还有哪些事项待明确 1.要开宗明示不动产登记资料依法查询制度制定的宗旨 从《物权法》和《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》开始，就不动产登记资料查询问题，就有过激烈的争论：强调登记的公示性的，主张相对开放的查询；强调保护公民信息和财产隐私的，主张相对保守的查询。就《条例》及有关部门制定的释义来看，宗旨是既要满足权利人、利害关系人以及有关国家机关在不动产登记和相关公务的查询需要，又要满足保护公民信息安全需要。宗旨明确后，具体条文就要根据宗旨来制定，不要出现让人有多种理解的条款和条文字眼 2.查询主体需进一步明确 《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）规定：“各地要全面落实不动产登记依法查询制度，除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，不得随意查询。” （1）权利人：是指不动产登记簿上记载的权利人还是包含隐性权利人？登记簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？ （2）利害关系人：“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”，此中的“继承、诉讼”是否专指不动产继承、不动产诉讼？“等”是否应加前缀“不动产物权”，表示“等”的类别？“利害关系人”何所指？大家知道，利害关系人作为一个法律术语，不同的法律有不同的规定或解释。在民法领域，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，有时候还可能是其他亲属、朋友或居民委员会（或村民委员会）；行政诉讼法上的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，且其合法权益与行政行为之间要有因果关系；而对 《物权法》来说，《物权法》全文提及“利害关系人”共3处（条款），分别是第十八条、第十九条和第三十三条。第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供；第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记；第三十三?l规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。从后两条来看，利害关系人均直接指向不动产物权本身，而不是与权利人之间非物权的其他利害关系。在同一部法律中，除特别说明外，同一概念内涵一致，这是一个常识。因此，既然不动产登记有关规定是根据《物权法》制定的，在即将出台的不动产登记资料查询办法中，我们应该明示，有关利害关系人，均指能够提供证明、与特定不动产有物权利害关系的人 （3）有关国家机关：《规范》说到“人民法院、人民检察院、国家安全机关以及其他因执行公务的国家机关”。按照一般理解，“国家机关”指的是从事国家管理和行使国家权利的机关，包括行政机关、审判机关、检察机关和军事机关。显然，事业单位和国企不在其列。那么，作为我们本行的具体不动产登记单位以及铁路总公司等，是否可以因公务需要查询非本单位不动产登记资料呢？ （4）《规范》第20.1条查询主体兜底条款“法律、行政法规规定的其他情形”。这一点歧义很大。如，律师认为，律师根据《律师法》进行的查询就符合该条款规定。《律师法》第三十五条第二款：律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位和个人调查与承办法律事务有关的情况。也就是说，其不作为权利人、不作为利害关系人、不作为国家机关，而以《规范》20.1条第4款规定的第四类申请人身份，可以查询其认为相关的不动产登记资料 3.查询内容需进一步明确 《规范》第20.1条第1款：权利人、利害关