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一二联动可行性报告 可行性报告 二手房市场的活跃将会带动商品房交易的活跃，同时二手房交易价格也是商品房交易的风向标。可行性分析报告如下： 第一部分 原因分析 一、二手房市场分析 1、二手房市场影响改善性需求 从目前的市场需求构成来看，改善性需求是目前购房需求的主要构成部分。随着人们生活水平和经济收入的提高，对生活品质的要求也不断提升，而产生了大量以改善居住条件为目的房地产目标客户。而有一定数量的客户需要卖掉现有的商品房，得到利益才能在商品房市场上购得改善性房源。因此，二手房市场的活跃程度将会直接影响着商品房的需求和交易。同时，商品房市场中能够为改善性需求者提供足够的可供选择的房源才能让二手房市场进一步活跃。 2、城市化进程影响刚性需求 城市化进程过程中不可必免的会产生基础设施建设和房地产开发，原住户的拆迁量将会较大，拆迁户所产生的购房需求对商品房和二手房市场是一个刚性需求。拆迁户作为二手房需求的主要动力，随着旧城改造，拆迁户对二手市场和商品房的需求将增加。部分拆迁户因此会因自身经济条件购置二手房或者商品房。 3、二手房市场影响投资性需求 由于银行实际利率超低、股市投资风险高，使得大量的资本流向风险较低、回报率较高的投资渠道，而价格相对便宜的二手房恰恰满足了投资者的投资要求。在金融危机下，部分投资者转而投资二手房，为二手房拥有者换购商品房提供了条件。 有效地进行二手房交易，对商品房的销售将起推动作用，二手房拥有者不仅能购置新建商品房，也满足了部分资金不足者或投资者购置二手房的需求，同时有利于开放商的商品房顺利的销售。 二、市场背景 1、二手房房价的不断攀升，为老百姓的资产升值。 受全球金融危机等诸多种因素的影响，09年全国整体新建商品房销售量剧减，房价也有所下降，转为购房需求者对二手房的价值具有很强的信心。 2、房地产新政对商品房市场的影响 2009年至2010年下半年，为应对经济危机对房地产市场带来的影响，政府出台了一系列的旨在刺激消费，拉动房地产需求的政策和措施。但房地产新政的出台对房地产的刺激促成了商品房历史新高，房价居高不下。2010年10月政府又一次的出台抑制房价的政策，此次政策的出台使需求者对房屋的需求更为理性，不会从之前仅仅认为二手房就是“旧房”的观念改变。 三、与银行合作建立诚信的二手房交易平台 如何规范二手房市场交易，促进二手房交易的成功率，便于购房者快捷的将手中的物业出售，及需求客户以多种方式买到物业。与银行的合作以成为必不可少的途径。 1、营销上的亮点，建立本土品牌。 总结各个品牌中介经营优势，以点带动面的直营加加盟方式是中介迅速发展的稳定器，作为从事中介行业多年，为了吸纳更多的行业精英，我们采取店面塑造后再进行转让或承包，有效的保证了店铺经营中的人才引进。区域开拓形成信息共享有优越。 2、二手房销售给银行附加增值 二手房的经济发展形成新的产业链，对消费者而言房屋的重新装修贷款成为银行新的增长点，各大银行已经开始对装修贷款给予更多的便捷。 3、能给银行的收益 二手房贷款、处理银行的不良资产、加大西安老百姓对商行的认可度。房产的投资又成为新的利益增长点。 2008年的楼市寒潮，使整个房地产产业链陷入前所未有的低迷。商业银行对于房贷业务持谨慎态度，房地产开发企业降价声、退地声此起彼伏，席卷大江南北的地产中介关店潮也接踵而至。而此一轮行情何时度过，谁心里也没有底。但是市场并非就此垮下，每一位从业者都很清晰的知晓“严冬过后春暖花开”的道理，熬过这个冬天日子就会好起来。 为了减轻市场对自身的冲击，地产企业纷纷寻求多种营销途径，而这其中，曾探讨许久的房地产开发商与地产中介公司之间的“一二手联动”被提上了议事日程。这种“相互取暖”的做法由南而北的扩散，甚至被业内视为当前楼市环境下的“救命稻草”。 什么是一二手联动呢? 简而言之，就是开发商借助于房地产中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新开盘的房产。一方面开发商实现了房屋的快速销售，另一方面，地产中介也通过代销或是组织团购的方式获得了应得的佣金利益，而购房者也可以在一手房和二手房的对比之中发现更适合自己的居所。 事实上一二手联动并不是什么新鲜事物。在房地产市场比较发达的北美地区，几乎所有的房产都是通过房地产经纪人对外发售的。发展商在建房过程中，就会和当地的房地产经纪人取得联系并告知项目的详情与卖点，然后利用房地产经纪人的销售渠道销售并支付佣金。在我国的香港地区，一二手联动也是早已有之，大概在二十年前这种方式就已经普遍推行，由发展商负责建设