房地产法律期末复习提纲.docVIP

房地产基本制度和概念 房地产业的基本概念 房地产业属于流通服务的行业。 房地产业包括了投资、开发、经营、服务和管理的行业。 开发公司提供房地产物质产品，中介公司和物业管理公司提供房地产服务产品。 房地产业是一个专业性、综合性很强的行业。 房地产业与建筑业的区别：房地产业属于服务业，是第三产业，而建筑业属于物质生产部门，是第二产业。 房地产业与建筑业的联系：二者之间是一种合作关系，往往是甲方和乙方的关系。 房地产开发投资 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租、转卖，或购买房地产等待一段时间再卖，等等。 房地产投资开发的特点：房地产投资开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 房地产服务业 1.房地产咨询业－－如法律咨询、开发项目的可行性研究、项目策划等； 2.房地产价格评估业－－是房地产行业中的中介服务 ，其涉及的经济活动包括土地使用权出让、房地产转让、动拆迁补偿、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案以及企业合资合作、合并、兼并、分立、买卖租赁经营、改制、破产清算等诸多领域。 3.房地产经纪（ house-agent）业－－向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动； 4.物业管理业－－指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 房地产业的地位作用 (1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。 (2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。 (3)可以改善人民的住房条件和生活环境。 (4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。 (5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 (6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。 (7)可以增加政府财政收入。 房地产业三大制度的改革 一、城镇住房制度改革 二、城镇土地使用制度改革 三、房地产生产方式的改革 建设用地制度和政策 集体土地征收的概念、补偿的项目与归属、征收的特点 概念：集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 补偿的项目与归属：征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。 土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。 征收土地的特点： （1）征收土地的主体是国家，土地征收具有强制性，是国家的行政行为； （2）征收土地必须以土地补偿为必备条件； （3）被征收后的土地所有权发生转移，集体所有的土地变为国家所有的土地。征收的标的只能是集体所有的土地。 集体土地的范围 《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于农民集体所有”。 征收集体土地的补偿原则 （1）保持被征地农民原有生活水平的原则；力求做到国家利益优先，兼顾用地单位和农民的利益。 （2）按照被征收土地的原来用途给予补偿的原则。 征收土地公告的内容 （1）征收批准机关、文号、时间和用途； （2）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积； （3）征地补偿标准和农业人口安置途径； （4）办理征地补偿的期限、地点。 建设用地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 “土地使用权出让”的含义： （1）属国家垄断，是土地一级市场； （2）只有使用权而无所有权； （3）支付全部出让金方可领取土地使用权证书； （4）集体土地经征收后才可出让； （5）出让是国家以所有者身份与土地使用者之间关于权利义务关系。 国有土地的范围 (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； (3)国家依法征用的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成