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第8章 城市房地产管理 第一节 城市土地权利制度 一、城市土地的特性 1. 城市土地的自然属性 （1）土地位置的固定性 （2）土地适用的诧异性 （3）土地利用的耐久性 2.城市土地的经济属性 （1）土地供给的稀缺性。 （2）土地价值的区位效益性。 （3）边际效益的递减性。 （4）土地价值的资本性。 二、城市土地使用空间结构 城市土地使用的空间结构，是不同土地使 用者在土地成本和区位成本之间权衡的结 果。 城市土地使用空间布局主要有三种模式： （1）同心圆模式 （2）放射扇形模式 （3）多中心模式 三、城市土地的权属关系 （一）城市土地所有权 土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。 土地所有权：占有、使用、收益、处分。 多数国家土地所有制的具体形式都由两部分组成： ① 私营部门所有； ② 国家或公共部门所有。 （二）城市土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。 土地使用权：支配、收益和处分三项权利。 四、我国城市土地所有制度 我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地为国家和农村集体经济组织所有。国有土地和集体所有的土地的所有权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第二节 城市土地市场管理 一、城市土地的供给和需求 （一）城市土地的需求 土地需求受到空间区位、基础设施和公共服务设施状况、邻近的土地使用状况、地区社会环境、经济发达程度等多方面因素的影响。 （二）城市土地供给 城市土地供给：自然供给和经济供给。 （三）城市土地的供求均衡 由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。 政府干预土地市场的手段：提高土地公有比例、制定城市土地使用规划、推行各种税收政策等。 二、城市土地有偿使用制度 计划经济体制下，我国城市土地使用实行无偿、无限期使用的的行政划拨制。 1987年国务院第一次提出“土地使用可以有偿转让”的政策，并在少数城市进行试点。1988年通过的宪法修正案第2条规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。” （一）城市土地有偿使用的原则 我国城市土地有偿使用遵循以下原则： ① 坚持城市土地单一的国家所有制。 ② 实行土地所有权与使用权相分离。 ③ 部分依法取得使用权的城市国有土地可以进行商品化经营。 ④ 除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房及其住房建设用地、公共设施等继续采用划拨方式外，其它新增建设用地要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。 （二）城市土地有偿使用的税费 我国城市土地有偿使用征收的税费： ① 土地出让金； ② 土地使用税； ③ 土地使用费； ④ 土地增值税。 三、土地有偿使用的经济作用 （一）马克思主义地租理论 马克思认为地租是因使用土地而支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。 绝对地租和级差地租 级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ （二）土地有偿使用的经济调节作用 城市土地有偿使用对城市经济运行具有重要的调节作用： ① 有利于增加财政收入； ② 促使城市土地实行集约经营； ③ 促进城市产业的合理布局； ④ 有助于控制城市规模膨胀； ⑤ 可以调节国民收入的分配。 四、城市政府土地市场管理 （一）城市土地管理主体 我国城市政府负责土地管理的行政机关主要有： ① 城市土地管理局； ② 市规划管理局； ③ 市房地产管理局。 （二）城市土地管理内容 城市土地管理内容： ① 城市土地规划管理； ② 城市土地行政管理； ③ 城市土地经济管理； ④ 城市土地法制管理。 （三）城市土地的征用与划拨 土地征用和划拨的行政方式，是高度集中的计划经济的产物。 （四）建立和完善城市土地市场 1、城市土地市场结构 2、城市土地使用权的出让 3、城市土地使用权的转让 4、城市土地使用权的出租 5、城市土地使用权的抵押 第三节 城市房产市场管理 一、城市住房的特性和作用 （一）城市住房的特性 城市住房的特性： ① 建筑的耐久性； ② 消费的昂贵性； ③ 位置的固定性； ④ 住房的投资性。 （二）住房建设的社会经济作用 住房建设对于市民生活和城市发展具有重要的促进作用： ① 城市住房是市民生活的基本消费资料； ② 住房建设带动城市房地产业的发展； ③ 城市住房建设能够带动许多相关产业的发展。 二、城市住房的供给与需求 （一）城市住房的需求 城市住房需求并不等于市民的住房需要，它是指具有购买和支付能力的住房需要。 （二）城市住房的供给 城市住房的供给，是一定时期内城市可供市场流通的住房总量，包括住房存量与住房流量