第章评估技术在房地产评估中的应用.pptVIP

小资料：第四章 评估方法 第二十二条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。 参考资料：市场法 第二十五条 注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。 交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。 不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 [例]有一待估宗地G，收集到条件类似已交易宗地，具体情况如下：（以待估宗地为基准比较） A. 680×(100/101）×(112/110)× (100/101)×（105/115)=620 B. 750×(100/99）×(112/107)× (100/102)×（105/128)=638 C. 700×(100/100）×(112/112)×(100/101) ×（105/115)=633 G=(620+638+633)/3=630(元/平米) 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.2.4 市场租金倍数法在房地产评估中的应用 评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益×市场租金倍数 （8—17） 参考资料：收益法 第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。 （一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规的规定，合理确定； （二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期； （三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。 第二十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.1 收益途径适用的条件和对象 收益途径适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。 8.3.2 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤包括： （1）收集房地产有关收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入； （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房地产的纯收益； （5）估测并选用适当的资本化率； （6）确定房地产的收益年限； （7）估测并确定房地产评估价值。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.3 房地产净收益的测算 1）净收益的测算思路 净收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运营费用 =有效总收入－运营费用 （8-19） 2）不同类型房地产净收益的测算 （1）出租型房地产净收益的测算 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费等 （2）直接经营型房地产净收益的测算 净收益=销售收入-销售成本-管理费-销售费-财务费-销售税金及附加-经营利润？？ （3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算 （4）混合性房地产净收益的测算 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测 1）房地产资本化率的种类 （1）土地资本化率 （2）建筑物资本化率 （3）综合资本化率 r=(r1L+ r2B)/(L+B) r—综合资本化率； r1—土地资本化率； r2－建筑物资本化率 L-土地价值； B-建筑物价值 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测 2）房地产资本化率的估测方法 （1）安全利率加上风险报酬率法 （2）市场租价比法：例8-5 （3）投资收益率排序插入法 8.3.5 房地产收益年限的确定 1）单独的土地或建筑物的情况 2）土地和建筑物合成一体评估的情况：以土地年限为限 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.6 房地产价值的估测 1）房地合一价值的估测 2）土地价值的估测 3）建筑物价值的估测 [例]：某写字楼在未来5年内年租金为100万元，预计5年后变现价值为2000万元，销售税费为售价的