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房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究 中文摘要 房地产投资信托基金在我国商业地产 融资中的应用研究 中文摘要 房地产是国民经济的支柱产业之一，在国民经济中发挥着重要作用。房地产作为 资金密集型产业的代表之一，资金的有序支持对整个房地产产业的作用相当重要。商 业地产是房地产行业的重要组成部分，其开发及经营模式与追求建成后快速销售的住 宅房地产有本质不同。商业地产发展的最终目的应是通过长期的商业经营来实现稳定 的营业收入、并享受地产升值带来的丰厚回报，最终使不同的投资者在该行业的不同 阶段得到其盈利。20 世纪90 年代以来，我国商业地产迅速发展，但目前国内该行业 发展仍存在诸多问题和障碍，其发展规模、经营方式与专业化水平都存在着不足。而 在行业自身发展之外，其行业融资模式目前也面临限制。传统的银行信贷等间接投融 资模式不但积累巨大的银行体制内的信贷金融风险，也越来越不能满足商业地产开发 与投资的资金需求。我国商业地产企业普遍面临的传统间接融资困局与境外较成熟的 以房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs ）为代表的直 接融资渠道之间的反差十分鲜明。因此，本文把我国商业地产和REITs 结合起来进行 研究，具有一定的现实意义。充分发挥REITs 和商业地产的相适性优势，可以有效增 强宏观市场中资源配置的有效性。 本文应用理论知识结合我国商业地产的发展现状，总结我国商业地产发展的特点 与所暴露的主要问题、特别是所面临的融资困境，并通过借鉴境外成熟的房地产投资 信托金模式与案例分析，总结与我国法律环境、市场体系相适应的的房地产投资信托 基金模式。全文共分为六章，第一章是绪论，概述本文的研究背景、研究目的与意义， 采用的研究方法、以及文献综述；第二章介绍商业地产及商业地产与房地产投资信托 基金所涉基本概念与理论；第三章对房地产投资信托基金当前的发展进行介绍，介绍 主要房地产市场国家当前所采用的融资模式，论述房地产投资信托基金这一融资模式 在美国、新加坡、香港等地的发展；第四章主要是结合我国商业地产发展现状，阐述 I 中文摘要 房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究 REITs 对我国商业地产融资的必要性与可行性，分析其所面临的障碍性因素；第五章 对在我国发展REITs 应选择的模式做出建议，并对在我国现有政策环境下第一个通过 合理设计产品结构得以在香港上市的REITs.案例进行分析；第六章是对前五章的研究 内容进行归纳，并提出本次研究的不足之处。 关键词：商业地产；房地产投资信托基金；发展模式 作 者：张 哲 指导老师：李洁慧 II 房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究 英文摘要 Research on REITs for the Financing of Chinese Commercial Real Estate Abstract It is different from residential buildings that commercial real estate includes stores, shopping malls, etc. which mainly aim at commerce. The so-called commercial real estate combines commerce and r