2015年上半年杭州楼市分析报告.PDF

2015 年上半年杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2015 年上半年杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一、 前言 2014 年下半年，长达4 年之久的 “限贷”“限购”政策终于解除。 从2014 年8 月起，被压抑多年的需求爆发性释放。8 月至12 月的5 个月时 间，杭州商品房成交5.5 万套。 以13000 套的成交量结束了2014 年12 月，也成就了2014 年9 万套历史次 新高的成交量。 但是，从解禁的那一天开始，市场就隐隐担忧，由于压抑多年所释放出的以 绝对刚需为主的巨大成交量能持续多久？市场能否持续乐观？15 万套的库存如 何消化？ 数十个楼盘的亏损（2014 年 6 月本院所做的《杭州市房地产项目成本分析 报告》，当时是42 个楼盘，一年之后财务成本继续增加，亏损面已扩至近百个楼 盘）如何破局？ 高库存，巨大的潜在供应量，无法解套的高价地，外来购房者的急剧减少……， 使得我们不敢对于2015 年的楼市过于乐观。 一系列的市场悬念留给了2015 年。 我们不能认同某官方研究机构，甚至以2014 年房地产市场投资额同比大幅 度上升，为主要数据依据，得出“杭州楼市拥有健康体魄”的结论。 其实，2014 年杭州房地产开发投资的高速增长完全是被动的，这一结论从 简单数据比较就可以看出。 2014 年杭州土地购置额比2013 年下降了近500 亿。 而2014 年全市房地产开发投资却比2013 年上升了24.2%。说明其中有近千 亿的投资是用于开工，是被动增长。 这类似于严重消化不良腹胀病人，不得不继续进食大量的食物。 1 / 4 2015 年上半年杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 我们相信数据，但是我们不简单迷信数据，我们更愿意科学分析数据。 终于进入2015 年后，市场再度急剧冷却，解除限购的红利逐步消失。 加之中国经济下行加速，市场信心再度低迷。 以3 月5 日李克强总理《政府工作报告》为标志，表明中国政府对房地产市 场的认识、判断、理念、政策和驾驭方式发生了根本逆转。 重新校正了对房地产市场的认识。断然结束了长达10 年之久的“调控”、“遏 制”、“抑制”政策，转为 “稳定”、“支持”、“扶持”政策。 3 月 30 日，央行和国家税务总局两大救市政策同时出台。市场信心再次得 到较大的恢复。 3 月30 日的当天，浙报传媒地产研究院就作出：“成交量将大幅度上涨，甚 至暴涨的市场判断”。 四月五月六月，3 个月的成交量的天量成交完全印证了当时的判断，也使得 上半年商品房成交量刷新了历史最高纪录，使得显性库存缓缓下降。 事实上，隐形库存已经大幅度下降。 市区2015 年上半年所购置土地的可建面积远少于商品房销售面积，“出水速 度”已经快于“进水速度”。 2015 年上半年杭州市区成交土地总可建面积 195.4 万方，而商品房成交面 积达到579.4 万方，潜在供应量减少约384 万方。 基本抵消了2014 年增加的400 万方左右的潜在供应量，杭州市区商品房潜 在供应量回到2013 年底水平。 二、 重要结论 1. 官方房地产政策的根本逆转使得市场发生巨变，2015 年上半年创下了历 史最高的成交量。 2. 价格发出了明确的止跌信号。这一点无论从平均价格或30 个典型楼盘抽 样价格，还是从国家统计局公布的70个大中城市5月份环比价格均可得到证实。 2 / 4 2015 年上半年杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 但市场分化明显，部分区域的部分楼盘价格仍在下降。 3. 杭州潜在供应量的大池子“出水速度”终于快于“进水速度”。使得杭州 潜在供应量在2015 年上半年减少了近400 万方，潜在供应量回到2013 年底水平。 4. 支持改善型需求政策导向起到明显