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投资管理办法 文件编号： 编制日期： 目 录 总则 职责 全过程目标成本管理 投资管理实施 目标成本调整范围及要求 投资监控 档案管理 奖惩规定 附则 附表、附件 附表一：《项目成本核算对象确立申请表》 附表二：《成本指标调整申请表》 附表三：《成本拆分明细表》 附件一：《成本科目设置及科目定义》 附件二：《项目测算指标明细表》 附件三：《项目动态成本明细表》 总 则 1.1目的 1.1.1规范项目成本管理流程统一项目操作口径，明确部门在项目开发各环节的责任和目标控制项目成本，提高操作水平降低项目投资风险确保项目利润的实现。适用集团所项目成本控制。 3.2.1 可研阶段——明晰总投资控制指标 在土地获取前，投资管理中心组织相关部门完成项目拓展阶段成本估算，成本估算应包含《项目成本盈利预测表》、《动态目标成本》、《项目现金流量预测表》，经集团领导审批后，作为市场定位阶段选择方案的成本控制指标。原则上，以后不同阶段的成本指标，均应小于本阶段。 3.2.2市场定位、策划阶段——明晰规划设计阶段投资控制指标 在市场定位阶段，依据公司批复的可研阶段成本指标，同时根据深化的规划方案、建筑设计思想以及市场调研结果，投资管理中心应组织相关部门修正《动态目标成本》，报集团领导审批后，作为规划设计阶段选择方案的投资控制指标。 3.2.3设计阶段——设计阶段的投资管理分为规划设计、方案设计、初步（扩大）设计、施工图设计四个工作流程，是开发全过程投资管理的重中之重。 规划设计方案获得通过后，集团投资管理中心应在市场定位阶段成本控制目标范围内，对规划方案、技术指标、结构形式、建筑用料、设备选型等影响成本的重要内容，反复比较各种技术方案，对影响成本的关键指标（如钢筋、混凝土含量等）进行限额设计，施工图设计完成后，投资管理中心应组织相关部门修正《项目成本盈利预测表》，并完成《项目建安成本预算》和《正式目标成本》，经公司领导审批后，作为整个项目的目标成本及目标利润。 设计阶段投资控制要点： - 施工图设计合同中应具备限额设计指标的条款； - 加强设计审图工作，尽可能避免因设计失误造成的成本增加；应会同相关部门，按照项目的成本控制目标对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性、实用性等进行会审。 3.2.4施工阶段——实施目标成本 施工阶段投资控制的主要内容为： - 采购管理: 管理重点是对承（分）包方履约能力以及技术实力、价格等信息管理。体现量价分离原则，体现竞争报价与非竞争性报价相结合原则、体现价格管理过程中组价可追溯原则。具体见《招标采购管理办法》； - 合同管理 : 是成本计划管理在开发工作中的体现形式，重点是合同体系管理、合同范围管理。具体见《合同管理办法》） - 各种变更、签证事项的投资控制：（具体见《变更、签证管理办法》） - 资金支付管理（应在合同签订时注意付款条件，工程款支付见《合同管理办法》）。 结算阶段 工程竣工验收合格且备案后，工程管理部督促施工单位按规定时间提交竣工结算报告及完整的结算资料，双方进行工程竣工结算。工程竣工结算应具备以下基本条件： - 符合合同（协议）有关结算条款的规定； - 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； - 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； - 工程遗留问题已处理完毕； - 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。 具体操作流程见《工程结算管理办法》。 成本核算对象确立、分摊原则 4.1 基本规定 所有开发项目的成本管理均必须明确各阶段成本，并分阶段进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内 项目公司在项目前期应及时了解当地政府的