山东陵县人民公园项目地块市场定位报告.pptVIP

大规模的城市面貌改造工程需要巨额的市政资金，而土地使用出让金则是较好的财政来源。故要对后续政府出让地块的供应威胁做好充分的预估和规避 核心客户 游离客户 客群：陵县县城改善型置业者 职业：政府公务员、企事业单位中高层管理者及私营生意业主 目的：崇尚居住品质、脱离固有圈层 需求：3房、4房 特征：讲究品质生活，对居住环境、休闲设施配套、发展商品牌较为注重，希望从居住社区中彰显身份，同时注重区域发展的升值潜力 客群：陵县县城首次置业者及周边乡镇进城置业者 职业：个体经营户、企业职员 目的：改善居住环境及生活需求 需求：2房、小3房及3房 特征：希望从居住社区中找到对城市的归属感，注重家庭和谐和生活质量的持续改善，希望向上层发展的意愿强烈 客群：投资性质客户 职业：分布广泛 目的：升值收益 需求：2房、小3房 特征：他们看好该区域发展，准备长期持有，对楼盘品质感、发展商品牌较为注重 重要客户 核心客户 50%-60% 25%-35% 5% 上述户型配比建议与本案产品圈层客户需求相融合 最终，本案普通住宅产品实现主流购买力即“城区改善型” 、“城区自住型” 及“进城自住型” 产品建议研究 户型配比建议 4500×5100 3300×3900 3600×4200 130～144 舒适型 四房二厅二卫 4200×4800 3000×3900 3600×4200 115～130 舒适型 3900×4200 3000×3600 3400×4000 100～115 实用型 三房二厅二卫 3900×3900 3000×3600 3300×3900 85～90 紧凑型 二房半二厅 3900×4200 3000×3600 3500×3900 85～90 舒适型 二房二厅一卫 客厅（mm) 次卧（mm) 主卧（mm) 最小尺寸要求（开间×进深） 面积区间（㎡） 类型 户型名称 普通商品住宅户型标准尺寸： 产品建议研究 户型标准尺寸建议 最大限度挖掘、利用项目内外部景观资源 保证视野开阔与户型的观景面 提升居住品质 在设计中考虑户型朝向、采光通风等因素 主要原则建议如下： 起居室尽量面向景观资源 重要景观面设置观景阳台 主卧室保证朝南 南侧可设计为落地窗 边单元可设计转角飘窗 采光要求 景观要求 客厅朝阳，卧室一南一北 南北通风采光 倾向一个卫生间，明厨明卫 陵县置业习惯 产品建议研究 户型功能布局原则 产 品 研 究 户型功能布局原则示意 两进深，实用型 餐厨一体化，洁污分离 次卫干湿分离 动静分明，居住空间私密性好 保留 建筑 用地分析 西毗世纪家园， 生活氛围较为浓厚 南临104国道（南环路） 陵县主干道之一，出行交通十分便利；噪音影响住宅品质 北靠黄办路,正视民房 居住品质受限，不利本案整体形象提升 东向紧临颜城街且与人民公园相邻；市民认知度普遍较高，易实现本案核心价值 地块位于城南片区的价值区域，临近县人民公园，离县中心区域约2公里，生活氛围浓厚，区域认可度较高，十分有利于价值的实现 东面区域：区域配套资源享用便利，临近自然资源，同时商业打造价值相对更为凸显，但住宅品质受到一定影响。 西面区域：地块亲近住宅小区，居住氛围浓厚，但地块较不方正，不利产品规划。 产 品 线 研 究 产 品 线 BLOCK4 BLOCK5 BLOCK5 BLOCK2 保留 建筑 BLOCK1 BLOCK3 BLOCK4 BLOCK4 BLOCK1 住宅核心价值区 BLOCK2 住宅次核心价值区 BLOCK3 BLOCK4 沿街商业街 双主题风情街 BLOCK5 安置区 地块价值分析 产 品 线 研 究 产 品 线 BLOCK4 控规条件 经济指标 1、建筑规模：原则上北区建设多层建筑为安置房需十五个月内完工，南区建设多层与高层建筑，且南北两区需统一规划设计，不准设置隔离措施，且建议将公建设施建在小区中部，共同使用 2、项目沿街部分兼容商服用地，但安置房部分由开发商出资建设，经济收益归政府所有，约12500平米 3、将主入口设在颜城街，且离路口距离不小于70米 4、停车位配比：住宅：0.7个/户，地面不超10%；商业：0.8个/百平 一、用地面积：合计209.2亩 A：70049㎡（105.1亩） B：69422㎡（104.1亩） 二、用地使用强度 1、建筑密度：≤28%；2、容积率：总体≤2.2，南区≤2.6，北区≤1.7；3.绿化率大于30%； 总建： 北区为拆迁安置区，共计113917㎡ 南区为商品住宅区，共计188398.6㎡ 其他要求 保留 建筑 产 品 线 研 究 产 品 线 体量说明： 建议本案商品住宅体量约188398平方米（项目建设用地面积139471平方米、合209.2亩，总建筑面积约30万平方米 规划原则： 通过特色主题