房地产期末复习总结.docVIP

房地产：房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及权属关系。 房地产资金运作的特点：资金投入量大，整体资金周转慢，资金运作受地域影响大，房地产资金的增值性。 金融：指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。 房地产金融：指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。是专门研究（房地产金融活动的方法和规律的科学）。研究对象主要涉及以下几个方面：（1）研究如何构筑房地产金融组织体系并对其运作实施管理。（2）研究如何拓宽房地产资金运作渠道，通过资金融通和其他金融服务，促使房地产资金实现良性循环。（3）研究房地产金融如何配合房地产业的发展重点，解决居住着有屋住，进而促进居者有其屋目标的实现。 可以从事房地产金融业务的金融组织分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类。 房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用，它包括土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。主要形式有：政府信用、商业信用、银行信用和消费信用。此外，还有民间个人信用。 8.房地产银行信用：银行以货币形式向企业或个人提供的与房产有关的信用。银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来，另一方面，以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业或个人。 9.房地产银行信用特点：房地产银行信用的特点主要体现在作为银行信用与其他信用，尤其是商业信用的不同，以及作为房地产信用与其他信用的不同。 银行信用与商业信用的比较 银行信用能动员全社会的闲置资金，把他们集中起来，而不是某个企业的商品。 2.银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流动方向的限制。 3.银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上一般都要优于商业信用。 房地产信用与其他银行信用的比较 1.房地产银行信用具有专门性，2.长期性，3.房地产银行信用的授予较多的采用抵押方式，4.房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性。 10.房地产抵押贷款指银行等贷款机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 11.房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。除了贷款资金来源和可以设定抵押权的房地产之外，还包括房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人和抵押人、借款合同、抵押合同等，还可能涉及保险和公证。 12.抵押房地产价格评估的主要方法：成本估价法，市场比较法，收益还原法。 成本估价法是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，加上适当的利润和应缴纳的税费来确定房地产价格的评估方法。（1）基本原理：成本价格是基于房地产建造所消耗的各项成本费用，其理论基础是生产价格论。（2）适用范围：房地产市场发展初期，市场交易实例少，无法用市场比较法和收益还原法进行比较的情况。我国曾长时间用于房地产价格的评估，包括抵押房地产价格的评估。（3）应用公式：新开发的土地价格=购置待开发土地的费用+开发土地投资+正常利税 新建房地产价格=购置土地费用+建造建筑物费用+正常利税 就有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。 市场比较法：是指在估算待估房地产价格时，将待估房地产与在较近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的房地产已知价格，修正得出待估房地产价格的一种估价方法。（1）原理：理论依据是房地产评估的替代原则，具有相同使用价值或效用的房地产，应该具有相同的价格，在两个以上具有替代关系的房地产同时存在时，房地产的价格是经过彼此间的竞争后产生的，其价格会相互影响，并趋于一致。因此，可以用房地产的交易价格，比较求得抵押房地产的价格。（2）公式：抵押房地产价格=比较参照实例房地产价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区位因素修正系数*个别因素修正系数（3）适用范围：1）主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区；2)除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 收益还原法：是指在求取待估房地产的价格时，将该抵押房地产未来各期的纯收益按一定的还原利率折算到估价基准日的现值，求其之和来确定待估抵押房地产价格的一种评估方法。（2）原理：预期收益原理（3）适用：可供租赁的抵押房地产的估价。（4）公式1：P=e/r p房