莲花镇别墅提案.docVIP

房地产项目全案策划初步提案 前 言 现在中国房地产产业已逐步从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 第一阶段、项目投资策划营销； 第二阶段、项目规划设计策划营销； 第三阶段、项目形象策划营销； 第四阶段、项目营销推广策划； 第五阶段、项目顾问、销售、代理的策划营销； 　 　 房地产策划思路图 （我们的最终目标：寻找客户，销售产品）  第一阶段: 项目投资决策建议 一、地块品质分析 1、地块概述 1.1地块位置 本地块位于华士镇，地块为规则的长方形，总用地面积为60多亩。整个地块地势较平坦，仍有农作物耕种，项目北边有本开发公司已建住宅群（物业以别墅为主，少量多层住宅），地块西侧边界有条水渠，水源水质较好。 1.2周边景观 本案东边是住宅生活小区，不远处设有私立学校，西边是水渠及耕地，南靠公路，北邻已建造住宅小区，远一点即为群山。项目东侧有部分生活小区及生活配套设施，附近设立有私立学校，生活氛围、商业氛围都初具成型。 1.3交通状况 地块紧邻镇公路，交通便利，项目位置距离华士镇中心约8分钟车程。 2、地块所在区域城市与人口发展特征 4、地块优劣势分析 4.1、strength(优势) 1）规模优势，项目本身占地60多亩，前期项目规模很大，且属同一家开发公司所营建，可以形成比较完善的配套，容易构成品牌经营的思路，居住氛围的可信度很高； 2）本地块朝向较好，坐北朝南； 3）项目西侧的水渠将来在景观上有大的改善，水景可直接引入项目，利用人们亲水的特性，增加吸引力； 4）居住气氛浓厚，地处镇区中心附近，人口活跃性因已成型的小区建设，人气很足； 5）项目交通便利； 6）开发商是当地最有影响力实力最强的公司，具有品牌上的竞争力； 4.2 、 weakness（劣势） 1）地势平坦，对于别墅开发难以形成灵动的山水景观。 2）项目近临公路，车流量较大，有一定的噪音污染，且带来很多灰尘，影响了居民生活，对于别墅区的品牌建立形成一定的障碍； 3）生活配套相对不是十分完善，原有居住区配套需要升级，别墅配套建设升级只能依靠自身的营建； 4）商业气氛需要自身去营造，使得本项目获得一个比较大的利润源，需要采取附加值的手段； 4.3 、opportunity（机会） 1）项目具有先发优势，整体地块的大居住环境，就当地市场来说，类似竞争几乎没有； 2）对于开发商来讲，已具有一定的实力和知名度，本项目若能操作上采取气势品牌营销策略，易于树立本土品牌，为后续开发奠定不可动摇的基础； 3）根据初调了解，项目所在地，房产消化力较强，本项目如果定位准确，完全可以吸引附近镇市的目标客户； 4）国家已经取消批准别墅用地的出让，使的一部分有购买别墅意向的客户，以及原本没有购买意向而受政策影响，转向购买别墅物业类型的潜在客户群，比较容易变为本项目的锁定客户； 5）充分引进“公馆”的生活理念，为项目奠定一个营销文化基础； 4.4、 threats（威胁） 1）受宏观政策影响，目前市场处于观望时期，市场交易不活跃； 2）金融政策以及国家对房地产业相关政策的不确定性，对整个房地产市场都能很大的影响； 3）目前市场竞争环境日益剧烈，对市场定位（客户定位与产品定位）的要求比较高，这个对本项目也将是一个比较大的威胁； 二、市场环境分析 1、区域房地产市场现状 整体上看，项目所在区域住房消费尚已起动，当地具有一定的消费力量，但是目前华士镇开发量也相对扩大，但是整个镇区没有大规模、高档次的“居住小区”的概念。 2、市场供应总体特征与竞争关系分析 目前周边与本项目有一定的竞争和参考关系的主要是，目前开发的一起少量多层、沿街商铺、别墅中套户型基本销售完毕，别墅价格在3380元/平米左右，该项目后期的开发对本项目将会在客源上有一定的争夺。 三、影响产品定位的关键因素分析 1、当地经济水平与消费水平 本项目的定位与开发策略应充分考虑到当地的经济水平与消费能力，避免以照搬以外地的水平来想象当地的消费能力，把握适度超前的原则，避免过高的标准进行定位与建设。从中长期看，本地经济好转，收入提高，但考虑到长期开发的财务成本巨大，须兼顾消费增长速度与财务成本增长之间的关系，所以根据当地经济水平与消费水平定位是我们需把握的第一个原则。 2、从地块方面影响定位的因素 根据本地块的品质分析，集合地块周边市场环境考虑以下几点： 2.1、地块位于镇区中心，周边集聚政府部门与镇区主要大型企业，镇区中心街道会形成比较热闹的区中心，对本项目具有一定的良性影响。 2.2、本地块是当地最大规模的居住用地，周边目前没有类似产品竞争，本项目品牌及规模优势明显； 2.3、地块周边缺少的成形的商业配套，这一点