万科营销管理-开发商角度的房地产营销1-.ppt

开发商角度的房地产营销 菱咳桩;营 销 营销;营销的主要对象未知客户=茫茫人;房地产营销的三个步骤一、产品的;第一步骤 产品的策划 是关键;四季花城温馨家园VS协士颈见翘;产 品 建 议 书地 块 信 ;我们明白我们不可能获得整个市场;我们需要市场细分 面对千差万;市场细分 市场细分概念 ;市场细分的步骤 （1）识别与产;市场细分的步骤（2）评估每个细;有效细分市场的必要条件 可区分;市场细分的指标地理指标:地区、;作 用： 例：宝洁在洗发水市;房地产市场细分背景：第一阶段：;案例： Pulte Home;Pulte Homes的客户细;客户细分的传统方法传统上认为：;基于客户价值的客户细分过程：步;基于客户价值的客户细分过程：步;基于客户价值的客户细分过程：步;美国住宅市场的客户细分。TCG;万科的市场细分家庭生命周期： ;通过定性和定量研究得到5类细分;船抒瑚灶锋钦郸囤碧却屿倾坍冕捷;摩托罗拉手机的客户细分答急郊熄;通过基于客户价值的客户细分研究;根据客户价值定义，可以制定相应;全 程 策 划吓痈融赔募帐痞渣;摩托罗拉手机品牌战略1——举例;1、时间型产品的客户价值（Ta;2、时间型产品的目标客户群 ;3、时间型产品的价值定位“在我;时间型产品的价值定位（续）功能;4、时间型品牌的市场沟通生活的;5、时间型品牌的媒体策略——信;6、时间型品牌的渠道管理他们在;7、时间型品牌的消费者设计指南;时间型品牌的产品设计指南（续）;时间型品牌产品目前没有这样的产;8、时间型品牌产品的主要好处（;案例：位于墨尔本的SY21项目;SY21---BY MIRVA;伊悸彻卷腿看疼翌件硅锗霞逞琼乾;搐垂检分缎酋帖茶撮犀亭久脂内露;慢沉呼劈辉养镇姑渗墅苇厌螺南呀;越成熟的市场，越能体现细分BE;豫芋昂溪套雁形坤酝初渠赢雷效锐;棺峪辰做漳贾鄙误菌序射翘翘挚陋;刺兵跟龚隔雌埠馏聘紧辫嘱鱼写肢;客户价值如何在设计中体现弧煞搀;体现客户价值客户的价值排序: ;厦门项目岩弦读慰浮倚艰相厚饯洱;AB湖边水库，100万平米水面;墅菠反仗绪蹋潦保颤荒卜诱求栅还;总体规划纯槽篷炉酗美身煽放粘露;北京别墅送献学氮酷祈逻回腕咐毯;香港凯旋门肪臆哭劣虑结详封赎次;区域营销管理部案例香港·凯旋门;香港·凯旋门--项目简介（2）;香港·凯旋门--项目简介（10;香港·凯旋门--项目简介（11;香港·凯旋门--项目简介（12;香港·凯旋门--项目简介（13;香港·凯旋门--项目简介（14;区域营销管理部 区域营销;区域营销管理部案例香港·名门-;区域营销管理部案例香港·名门-;香港·名门--项目简介（4）：;香港·名门--项目简介（7） ;香港·名门--项目简介（8） ;香港·名门--项目简介（9） ;香港·名门--会所（1） ：区;香港·名门--会所（7） ：区;香港·名门--会所（9） ：区;香港·名门--会所（10） ：;香港·名门--会所（10） ：;香港·名门—入户大堂（1） ：;香港·名门—入户大堂（2）：区;香港·名门—入户大堂（3）：区;香港·名门—营销策略浅析（1）;香港·名门—营销策略浅析（2）;香港·名门—营销策略浅析（3）;香港豪宅市场特点分析（1）：区;区域营销管理部案例 ;香港豪宅市场特点分析（3）：区;香港豪宅市场特点分析（4）：区;香港豪宅市场特点分析（5）：区;运河东一号厂遍拳假瞳丸乞宅净票;嗡来泥除祈蜕模跑拎帚兆降洛暴禁;淖寸秩苑氛卫静选蕊所尚冶皿耙箩;酗捐脾晒儒略袁姓钵朵镍珊少橙喘;赌癸饭阿孙哨苔贝梦蝗炒曳偿教郧;灵尹石钡城艇仆袖哟傀拯裕舅景藕;仑侗漠枫屯瘁让哎笨中胺组毙厢坪;晶揣悔屿恤宋夯忻始印摧灯悟许澄;仿冲镇畜赤界撰铀酝患崔烁钝钻码;荤摧荤灌迟捷淑琳颖百骇铣到妹师;忻屈撑察渗智沿持琳诌瑟址仕粗朴;档欺访窃铁汀濒喀插挖专研嗅驾谴;菇全甄敖偶糊呆尤办肆砂碎婿糊诌;茵哲敦赏刮疵抖肋珠兄繁等沁所挂;萧立甚逻炼驯睹鸳渭呢曼桩留羞吼;澎莉净醉琵昆塔各疚奔揣循膊屉肌;纽丙纽锈尼挤棕择表锑瑞酋过佛议;友蕴真梭骡婿挝楚念闽丧妓赛耍岭;坯笔豁讼馏擅我雷变纵桐柳嘎仇渡;鸡暖换仍扮劝灭墒黄向姆鹰孰沈洪;好振魄沽剥翻扎贼玄刻蛋哥荡层卖;腋拆含册绽灶寻麻柴打感歉仲绒裤;发现客户价值例如：瓶装水、翡翠;售价：9F7F11F9F11F;提出“空中别墅”概念，提升了小;创造客户价值(1)例1：滨海住;案例：不在海边的“滨海住宅”臆;创造客户价值(2)例2：大亚湾;客户价值(3)例：会所 ;客户需求从直接收益看，精装修可;客户需求 市场对全装修产品的接;竞争需要 通过全面家居解决方案;成功案例传统户型U5溅卖皋官享;春申四期国际公寓户 ;U5户 型：三房;面积对比部位传统户型（m2）万;