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房地产开发企业的成本控制 目前，国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展，这也是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。为了实现生存发展的需要，企业应通过内部挖潜、加强成本控制等方式来谋求利润。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产企业对此应有清醒认识。 下面就笔者数年在房地产行业从事成本控制的经历谈一些粗浅的认识： 一、项目在设计阶段的成本控制 我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，却把成本管理的主要精力花在项目的施工阶段，而在这个阶段木已成舟，进行成本控制事倍功半、收效甚微。应该认识到设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%～90％。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，不注重加强成本控制，设计保守不合理，浪费大。因此在设计任务书中要明确对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支），真正实现成本管理的综合性和全程性。 1.实行设计招标，择优选择设计方案和设计单位。在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，同时加强招标管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。 2.实行限额设计。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。工程项目的限额设计是建设项目实施过程中行之有效的控制方法，亦是控制建设投资规模的有效措施之一。设计人员接到设计任务书后，应先将投资分解到各个专业，然后再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价控制目标。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。 3、施工图审查。施工图设计是设计工作的最后一个环节，所以，要对于设计单位的图纸质量在设计交底的基础上进行全面的审核工作。一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置的都比较齐全。这时候就要召集工程部、预算部等相关部门进行集体会审，发挥集体的智慧。对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现，尽早提请设计单位进行修改，提高设计质量，避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出。 二、在招标阶段成本控制要点 工程造价的计价具有多次性特点，而工程价格形成的主要阶段是招投标阶段。在我国目前推行工程量清单招标，工程量清单招标实行了量价分离、风险分担，即招标人承担量的风险，投标人承担价的风险。审查施工单位的投标报价是组织招标工作的核心。 1、招标前资格审核。初选投标对象，防止不合资条件者搅局。采取资质预审机构与招标其他机构相对分离的方式和集体研究会审的机制。在符合工程项目要求的资质范围内对投标人进行优选，重点考察投标人资信、实力和业绩，优中选优，把好关口。找到一个可靠的投标单位不是仅仅看对方所提供的企业生产经营信息，如果时间条件允许的话，还应对初审合格投标单位进行实地考察。信誉良好、实力雄厚的施工单位对于开发企业以后的成本管理能够起到一定的保障作用。因此，要求施工单位要具有足够的技术资金等实力，并能够满足招标文件要求的最低资质等级。 2、确定中标单位。我国从2000年1月1日起实施《中华人民共和国招标投标法》，该部法律规定了适用市场经济发展的管理制度，对以往的招标投标体制作出了新的规定。2000年7月国家建设部等七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》12号令，第一次明确了“最低价中标”的原则。这里的最低价指的是企业所能够承受的有理由可信的一个最终报价。推行无标底招标，合理低价中标法，无疑对于开发商的成本控制具有积极意义，开发商可以利用最少的投资而得到功能齐全的建设实体。但如何判定投标人低于成本报价，以及在众多分项报价中如何判定属低于成本的不平衡报价是评标过程中的难点，也是易出现人为操控的地方。因此实施过程中还需不断的 总结、完善，应探索制订出招投标人都能够接受的低于成本报价的判别方法和标准，使该方法真正体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。 三、施工阶段成本控制 尽管依据有关资料，在这一阶段影响工程投资的比例大概只有10％左右，但是这一阶段却是资金大量投入的阶段，如果不加强控制，就会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生投资浪费。 1、工程变更管理：由于工程的建设周期长，