安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告.doc

安化县梅城镇 房地产市场调查及可行性分析报告  目 录 第一部分：宏观环境分析 3 一、安化县梅城镇概括 3 二、安化县梅城镇经济环境分析 4 三、安化县梅城镇城市环境分析 4 四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论 6 第二部分：房地产市场分析 7 一、安化县梅城镇房地产现状 7 二、安化县梅城镇个案分析 7 三、安化县梅城镇房地产特点 10 四、投资可行性分析结论 10 第一部分：宏观投资环境分析 一、安化县梅城镇概括 1．安化县梅城镇地理区位 梅城镇地处益阳市安化县东南部，东抵清塘镇，南与新化毗连，西接乐安镇，北界仙溪镇，总面积279平方公里；地理座标为北纬28度08分，东经111度38分，平均海拔约185米。 安化县梅城镇行政区划 梅城镇行政区域划分为北街社区居委会、东街社区居委会、南街社区居委会、西街社区居委会；下属为29个村。（龙安村、西街村、东街村、南街村、紫云村、良将村、梁乙村、望城村、岩溪村、三里村、十里村、云河村、鹿角溪、中田村、南桥村、道观村、建樟村、红兴茶村、铺坳村、苏梅村、黄泥村、杨高村、双富村、栗林村、松山村、柏树村、双江口、江湾村、栗星） 3．安化县梅城镇发展历史 梅城是个历史悠久、交通便利、商贸发达、经济繁荣的大镇。自宋熙宁五年在梅城设安化县城至1951年县城搬迁至东坪，曾有县治史878年，梅城早期是梅山文化的发祥地，梅王——扶汉阳的塑像屹立在镇区西面的紫云山；交通给梅城带来了便利，镇内有207国道，217、311省道和正在建设的“二广”高速形成的交通网络，还有一条计划中的铁路也经过梅城，设县级站；梅城地处湘中腹地，周边与新化、娄底、邵阳、冷水江、涟源等县市接壤，自古就有“六县通衢、八方集镇”之称，辐射周边150多万人口，2000多平方公里地方，历史上就形成了商贾云集，一直是湘中地区重要的商品集散地和中转站；梅城的商贸发达促进了经济的繁荣，全镇国民生产总值达14亿元，财政收入达2400万元，城乡居民人均纯收入达2800元，并形成了木瓜、茶叶、蔬菜、生猪、野鸡、建材等特色产业。梅城镇的发展得到了上级领导的大力支持，1992年省体改委批准梅城为县级经济开发区，1995年列为建设部500个小城镇试点镇之一，1998年获全省“经济百强镇”称号，2002年起分别列入国家、省、市重点镇。 安化县梅城镇自然资源 梅城山多耕地少，农村富余劳力多，是经济建设中的人力资源财富。更兼在海内外工作者数以千计，其中不乏科学家、金融家、大商贾、军、政界要人。梅城的物产资源大多在山上。林业以松、杉、楠竹为多。至2000年，梅城镇森林覆盖率增加到52.6%，恢复了竹木市场，木材有松、杉、楠竹、樟、梓、水桐等，畅销省内外。 梅城的土特产如历史悠久的茶叶、药材、花生、桐油、生漆、棕片、木瓜、猕猴桃、山苍子及新兴的烤烟、水果、黄姜等等。茶叶有史以来靠质量取胜。清代及以前，梅城是“贡茶”制作中心。民国时期，安化茶叶曾在巴黎博览会上获金奖。梅城的木瓜成品“紫苏木瓜”有百余年制作史。现该镇境内木瓜树栽培己逾3000亩，并有了几个小型木瓜加工厂。进一步扩大木瓜种植面积，办较大的木瓜加工厂，打出梅城绿色食品梅山“木瓜干”晶牌。梅城农村普遍种花生，20世纪80年代年总产量逾1000吨。 安化县梅城镇交通条件 梅城交通区位优势明显，207国道和217、311省道(原柘湘公路、梅新公路)交汇贯通。梅城东部、北部地区直通长沙、益阳、常德等经济较发达的城市，西部经新化、邵阳通向湘西、湘西南，至西部开发区，是衔接东、西部的黄金地带，具有重要的经济发展战略地位。 二、安化县梅城镇经济环境分析 该镇国内生产总值达7.8亿元，财政收入达1000万元，市场交易额达1.5亿元，农民人均纯收入达1900元。 三、安化县梅城镇城市环境分析 1．安化县梅城镇城市建设概况 城区占地面积由20世纪50年代的0.4平方公里增加到2000年的2.5平方公里。街道向四方伸展，东部延伸至207国道与梅田公路交接的“见官亭”，西部延伸到紫云与龙安交界的马溪桥，南部延伸到南桥墩，北部延伸到望城坡北侧。街道建设以新梅街为主轴，建成大小新街道十多条，与老街衔接，形成棋盘网络格局。新垒起540多栋商业和居住用房，其中不乏七八层的高楼大厦。开发区房屋总建筑面积增加到60多万平方米，为民国时期的六倍。其中占地40多亩的农贸市场拔地而起，为湖南省乡镇级规模最大的农贸市场，到开发区经商者远涉全国28个省市。 安化县梅城镇城市建设总体规划 1、拉动住宅。从1993年梅城设立县级开发区以来至2008年的15年中，镇区内新建住房面积150万平方米，平均每年新建6万平方米，多的年份达12万多平方米，投入住宅建设的资金达15亿多元，住宅产业的发展使建城区面积由1992年前的0.78平方公里