基本制度与政策关联实务.doc

《基本制度与政策》中的部分内容 可能考在《物业管理实务》中 一. 开发建设单位在物业管理活动中的义务 1）选聘前期物业管理企业，如果为住宅，则需要组织招投标来选聘 2）在物业销售前制定业主临时公约，并向业主明示并予以说明 3）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备 4）提供必要的物业管理用房，且该用房为业主所有 5）组织新建物业的承接查验，并向物业企业移交物业资料 6）提交召开首次业主大会的相关资料，协助组织召开首次业主大会 7）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等 8）在房屋交付给业主之前，缴纳相应的物业管理费 二、物业服务合同内和合同外的服务 (一) 物业管理服务（物业服务合同内的服务） (1)房屋共用部位的维修、养护与管理； (2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理； (3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； (4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； (5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； (6)物业装饰装修管理服务； (7)物业档案资料的管理； (8)专项维修资金的代管服务。 (二)物业服务合同约定以外的服务 （注意与物业管理服务的内容的区别） 《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点： (1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。 (2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。 (3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。 三、包干制和酬金制 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务： (1) 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； (2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复； (3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 三、维护物业管理区域秩序的主要方式 为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务： (1) 履行告知义务。 (2) 履行制止义务。值得注意的是，《条例》只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并没有赋予物业管理企业行政执法权。 (3) 履行报告义务 注意：教材中所涉及的报告的内容：对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位---出现考题的可能，报告什么，向哪个部门报告。 四、物业管理企业在安全事故中的义务 (1) 及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门报告；燃气爆炸向市政部门报告；刑事案件向公安部门报告；工程事故向建设部门报告；物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。 (2) 发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。例如发生火灾，应当及时拉断电源并采取灭火措施；发生犯罪案件在发生安全事故时，物业管理企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。 (3) 协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。 五、物业的使用与维护 1. 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，应当经过业主大会讨论通过（双2/3），然后由业主委员会向提交规划部门审批。 2. 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 业主要占用、挖掘道路场地，必须在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。物业管理企业要占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。 六、业主的权利 1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4．参加业主大会会议，行使投票权 5．选举业主委员会委员，并享有被选举权 6．监督业主委员会的工作 7．监督物业管理企业履行物业服务合同 8．对物业共用部位、共用设施设备和