奥丽赛商务楼项目企划报告推广案(21世纪不动产).pdf

——写在前面 在房地产这片市场上，没有永恒的强者，也没有永远的弱者， 永恒不变的是对成功的追求，对开发商如是，对代理公司亦如是。 在对成功的追求上，我们的观点一致。 南部商务区4-E地块商务楼企划报告 NAN BU SHANG WU QU 4_E DI KUAI SHANG WU LOU QI HUA BAO GAO 2007年4月 本次提报着重解决的6个主要问题？ 1、如何找到我们的目标市场？ 2、项目的卖点集中在哪里，如何实现与消费市场的沟通？ 3、如何实现项目利润最大化？ 4、南部商务区的产业集群效应如何实现与本案的沟通？ 5、如何将南部商务区第一个项目的优势最大化，劣势最小化？ 6、如何实现奥丽赛品牌的延续性，实现品牌与效益的双重提升？ …… 我们将此次企划报告分为四个部分阐述： 大势 启动 行动 配合 ‧自说 市场、产品 案名、定位 策略 几点建议 竞争、客群 第 一 章大势 市场、产品 竞争、客群 第一节 2007年始，写字楼市场的战争 数据一：宁波市写字楼01—06历年供求数据 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 总供应量 207890 68700 110900 319800 509457 419556 （平方米） 消化量 82000 102000 111000 259800 243100 519900 （平方米） 数据解码： 宁波的写字楼市场行情起步于1999年，至2003年为止，主要以消化金 融危机遗留下来的烂尾楼为主，市场供应量不大且无规则。2004年开 始，宁波的写字楼市场进入了一个开发高峰期，市场供应量明显增 大。 2001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规 则且年消化量较少。04年到06年，写字楼消化量呈一定的增长趋势， 年平均消化25万平方米，05年与04年相比较，消化量变化不大，这和 抑制投资的宏观调控政策有一定关系。06年消化量达52万平方米， 2005年存量已基本消化，市场需求已基本释放，包括高端和中端。 数据二：未来供应量及消化量 供应量： 目前已经挂牌推出，并预计在两年内开盘的写字楼项目： 约140万平方米左右 南部商务区、东部新城区和研发区已推出或预计推出的写字楼项目 ： 110万平方米以上 2006年结存的写字楼项目： 30万平方米 尚未挂牌推出，但已在建或者规划的村级用地项目： 市场预计数量巨大 消化量： 目前写字楼的年消化量在：55万左右 。 数据解码： □ 未来两年内总体市场的供应量将肯定达到250万平方米以上。对 比目前写字楼的年消化量55万左右，未来的市场竞争相当激烈。 根据前面对写字楼市场的供应量测算，今后两年时间内写字楼市 场将会新增供应140多万方 ，加上南部商务区、东部新城区和研 发区这期间推出的至少110万方和2006年上半年结存的30万方，