合肥都市文化广场的定位报告.docVIP

都市文化广场的定位报告 目 录  合肥市场简析篇 产品定位篇 合肥市场简析 目前市场状况简析 板块分析 竞争研究和判断 消费者在哪里 目前市场状况简析 （一）、土地市场火热进行中， 　2009年上半年合肥市共有44块土地成交，共成交3259.3167亩土地，成交总金额达77.327611亿元，平均成交地价为237.25099万元/亩。土地成交无论从总价还是面积、数量都达到3年来第一。合肥迎来土地饕餮盛宴? 4548亩集体待嫁7份合肥市住宅类商品房销售套数为11156套，销售面积为1072656.87㎡，销售金额为458720.27万元，销售均价为4276.49元/㎡。在环比的变化中，销售套数环比上涨了2218套，涨幅达24.82%；销售面积环比上涨了199493.04㎡，涨幅为22.85%；销售金额环比上涨了85835.86万元，涨幅达23.02%。江南·新里程·瀚海星座 从发展角度来看，既承接了庐阳老城区的成熟，又下启了蜀山和包河新商圈的崭新规划和未来，因此,从地域角度来看， 南一环板块是本案的一级竞争区域； 蜀山区以环境、马鞍山板块和望江路板块以繁华、品质从高端对本项目进行客群分流，属于二级竞争范畴； 整个一环周边高档社区都构成三级竞争范畴。 1 北一环写字楼带 2 东怡金融广场 3 万达广场 4 马鞍山路商品房集群 5 东方广场 6 安徽金贸 7 某城市综合体 8 政务区集群 9 汇金大厦 10 顶峰国际 11 富广大厦 A 华侨广场 我们可以看出： 老城区写字楼放量非常的大，约有120万方，产品档次齐全，高档产品高的无法比拟，如（安徽金贸、东怡金融广场）； 老城区成了品牌地产的斗舞场，如（万达、旅游集团、国购等）； 城市综合体是大而全，有相当的竞争力，如（万达广场、东方广场）； 版块内，写字楼和住宅放量大，竞争激烈，如（顶峰国际二期、创景花园3期（在拆迁）、江南·新里程楼盘名称：顶峰国际公寓 所在：价格：开发商：安徽万家房地产开发有限公司?销售信息：A、B座住宅：99㎡-128㎡户型，99平米30层以上有房源。按揭贷款97折,一次性付款96折，折后均价6000元/平米。　公摊：20% 开盘时间：2008-12-12? 物业类别：高层? 装修状况：毛坯 交通状况：115、226、153、21、19、168路公交曙光新村站? 占地面积：29000平方米?绿化率：40 % 容积率：6.0 总建面积：18万M2 物业公司：万好物业管理? 学区房：屯溪路小学、48中?68000M2 商业　　： 5989.78平米 项目类型：　写字楼 发展商 ：　安徽大富房地产开发有限公司? 层数　 ： 27　层 层高　 ： 3.55米 总高 　： 99.8米。 电梯　　：　10部天津奥的斯电梯 车位　　：　地上100，地下400. 空调　　：　VRV中央空调 开盘时间：172平米--265平米 价格　　：　7000——8000，销售实价，7200元 公摊　　：　25%　 大堂　　：　300平米，调空9.9米， 销售率8层以下已售，目前销售率接近40% 楼盘名称：　　　汇金大厦 价　　格：　　　成交价格以签定合同为准　　??[历史价格]8000￥　　　　　备案价7568元 开发商：　　　　合肥蜀山科技投资开发有限公司? 项目位置：　　　屯溪路与肥西路交汇处（蜀山政府西侧）? 销售信息：　　　在售200多、400多、500多平米，或者整层1500平米可自由分割，单价7900 出租价　：　　　　60-80元/平米/月，实际50元。　 开盘时间：　　　2008年3月下旬? 物业类别：　　　高层? 交通状况：　　　109、125、153、19路? 占地面积：　　　4118.28㎡? 总建筑面积：　　47570㎡ 大堂 　300平方米，9.6米挑高精装修大堂 　　　 电梯　 　７部　　　　　　　　 层高　 　　３.４米　　　　　　　　 销售率　 　约77％　（备案）　　　　　　　 物业公司：　　　物管顾问第一太平戴维斯? 投资商：　　　　安徽国购投资集团、合肥信息投资有限公司 本体的竞争对手，产品本质比较高，写字楼更加激烈，所以本项目在市场定位的时候，要考虑差异化、高端化、学区化、和品质化。 客户在那里？ 购买动机 面积需求 客源特征 区域特征 区域内市场客群分析 ? 客源分布 区域内单位情况 客源特征 A 周边机关单位干部、中高层管理人员 省人大、检察院、交通厅、公路局、检疫检验总局、人行、招行、光大等金融类客户。 中高层 B 学校教职工 屯小、科技大学、医科大、中医学院、工大、二中等 ?老师、教授 C 医院 安医、省传染病医院、省立