南昌房地产市场分析报告.doc

2010年7月南昌房地产市场分析报告 一、2010年7月中国房地产市场概览 7月全国住宅价格环比下跌城市逾七成 中国房地产指数系统8月2日发布百城价格指数，7月全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌1.32%。其中26个城市价格呈现环比上涨趋势，74个城市价格则表现为环比下跌。在价格上涨的城市之中，哈尔滨上涨幅度最大，为2.95%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为4.32%。7月份住宅价格环比涨幅居于前十的城市，几乎被三、四线城市所囊括，其中哈尔滨、日照、鄂尔多斯的环比涨幅均超过2%。而7月住宅价格环比跌幅前十的城市中，一些二线城市则在其中。如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头，其跌幅分别为4.32%和4.13%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过4%的城市。 房价开始现松动 开发商资金充裕度开始下降 全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露，开发商资金充裕度开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资金5月份比4月份大幅度增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金是1452亿元，到了今年5月份达到了2000多亿元。自有资金率大幅度上升到70%，去年的数据是50%。从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。在此背景下，开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型的开发企业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地产领域发展。 传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果 7月3-4日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示,目前房地产调控导致市场量跌价滞,这种情况不会维持太久,继续调控下去,会出现量价齐跌的情况。徐绍史表示,下半年国土资源工作的重要内容之一,就是积极参与房地产调控。徐绍史提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一是严格供地计划执行,保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；二是严查房地产开发商囤地,目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的,国土资源部正在对这个问题进行梳理,将出台新的政策,解决这个问题；三是严格土地出让新合同的执行问题,开发商在土地出让新合同当中,与政府约定了开竣工日期,国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。国土资源部总规划师胡存智日前对本报记者表示,房地产用地土地出让保证金比例将从20%,提高到30%。 一线城市房租普遍上涨专家称这与调控关系密切 国务院十号文件出台两个多月以来，降价的呼声不但没有打破住房市场的僵持局面，租房市场却呈现出了异常的火爆。链家地产近期公布的上半年北京住宅租金情况显示，2010年上半年全市套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。同样，上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入5、6月以来，租金涨幅更为明显。与此同时，房租价格上涨的风潮也不可避免地向二、三线城市蔓延。买房人少了租房人就多了，供不应求导致价格上涨，这原本是一条简单的逻辑，但放在中国的租房市场上，似乎就不这么简单了。中国之声特约观察员李一戈认为，以本轮地产调控为导火索，房租价格急速上涨背后隐藏着供需双方的挣扎与无奈。 降价打折：开发商促销“迷踪拳” 算晕购房者 楼市调控将满三个月,不少购房者陷入两难的境地,在买还是观望中纠缠。趁此机会,部分开发商给出针对性的举措,比如推出多重优惠,就象打“迷踪拳”,至于实际优惠多少,算法复杂,让不少购房者只能带上计算器,一样一样来计算。针对购房者的情绪,不少开发商推出了众多的优惠,比如折上折、赠送面积、送家电、免几年物管费等等。现在不少开发商几样优惠有条件的叠加,优惠越发复杂。不仅投资客纠结,普通购房者,也处在这样的矛盾之中。昨日,在空港新区某楼盘,家住江北区五里店的覃军正带着小孩看房,他说最近看了不少楼盘,但还在犹豫,比如正在看的楼盘,买二室两厅钱刚好够,买三室两厅就少了点。如果现在不买,他也担心错失机会。一家知名品牌开发商透露,最近两周来,虽然成交量增加,但是购房者占看房者的比例依然较低,这说明市场观望情绪依然较浓。 地方政府消极懈怠开发商豪赌调控不可持续 从楼市调控政策本身看，自从4月中旬出台政策后，至今再也没有新动静，甚至新国十条中要求尽快研究出台的政策，至今遥遥无期。这让开发商看到了楼市调控不可能持续的希望和曙光。从国际经济形势看，欧洲债务危机影响没有丝毫减弱，世界经济二次探底声音再起。从国内经济形势看，出口、投资和消费三驾马车都不容乐观。在这种情况下，楼市调控如果继续加力会否对经济造成大的影响，专家在质疑，开发商趁机在放大。在以上宏观大背景下，开发商开始豪赌楼市调控政策走回头路、不可持续，一些专家也在怂恿放松调控、到此为止，地方政府更是对调控政策消极