北京龙湖花盛香醍高端项目营销策划报告.pdf

龙湖·花盛香醍营销报告 2008年1月29日 最有价值房产策划2000案 第一部分 市场及项目定位 最有价值房产策划2000案 东部区域市场分析 及项目客群素描 最有价值房产策划2000案 东部区域市场及客群分析 • 通州区域市场及客群分析 • 东五环外至通州区域市场及客群分析 • 东四环-东五环沿线区域市场及客群分析 最有价值房产策划2000案 东五环至通州区域的市场分析及客群特点 东 东 五 四 环 环 东四环-东五环 沿线区域 CBD 东五环以外区域 CBD 京通快速 通州 京沈高速 最有价值房产策划2000案 通州区域产品分析 ‧通州区域内产品分析.xls 最有价值房产策划2000案 通州区域产品特点 区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进＂是相 吻合的。 轻轨沿线的产品因交通便利，以小户型、低总价的过渡型居住性产 品为主。 运河以东因自然环境良好，以宜居的自住型产品为主。 最有价值房产策划2000案 结论： 区域内以公寓型产品为主，整体产品类型单一， 品质相对较低，缺少既能享受综合配套、又能满 足宜居需求的高品质产品。 最有价值房产策划2000案 通州区域客群特点 • 通州项目客群多以自住为购买目的,兼具部分投资成分。 • 客群职业多以东区白领阶层、少量中层管理、私营业主为 主，尚处于资本积累阶段，购买力相对有限。 由于区域内缺少主流产业支柱，故区域内本地客户的购买 力相对较低。 最有价值房产策划2000案 结 论 • 综上所述，通州区域综合配套标准相对较低， • 不能满足高端客群的生活需求。 通州区域内的客群由于购买力相对有限，所以我们 认为这类客户不是我们项目的主力客群。 最有价值房产策划2000案 东五环外至通州区域产品分析 • 五环外至通州区域产品分析.xls 最有价值房产策划2000案 东五环至通州区域市场分析 产品分布在各交通主干线两侧，交通便利 产品处于城乡结合部，周边环境较差，存在较大安全隐患 产品多为大型社区，周边配套设施匮乏，多依靠社区配套 产品大部分产品为过渡型自住兼投资型产品，均价在 13000元/㎡左右，90-140平米户型为主，配有少量大户 型 舒适型高端宜居产品相对较少 最有价值房产策划2000案 东五环外至通州区域客群特点 客户生活半径以东部区域为主，地域观念较强烈，排斥通 州区域 以CBD高级白领