房地产市场调研分析的方法研究.pdfVIP

中 海 研 习 论 文 房地产市场调研分析方法研究 作 者 姓 名： 郭 辉 李冰鑫 陈思思 朱少松 孙亚男 指 导 教 师： 赵文娜 完 成 日 期： 2008 年 9 月 大连理工大学 中海地产大连分公司 中海研习论文 摘 要 随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐 行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引 导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础， 以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位， 进一步做出科学的房地产投资决策。 本文研究对象围绕国内房地产市场调研方法展开，主要内容包括我国房地产市场调 研发展现状，房地产市场调研的方法和分析过程，其中以房地产市场的调研方法、分析 方法为重点，旨在提供一份完整的市场调研思路。 论文共分四个部分，第一部分介绍了我国房地产市场的发展历程、发展现状，明确 了房地产市场调研的概念，最后总结出现阶段国内房地产市场调研存在的主要问题。第 二部分和第三部分为房地产市场调研的理论分析过程。第二部分侧重市场调研的方法、 步骤描述，比较了不同调研方法的优缺点和适用环境。第三部分讲解了调研数据的处理 方法，详细讲解了房地产市场调研数据的整理、分析、预测思路。第四部分为论文的实 例分析部分，以大连市房地产市场为例，提出了针对不同因子分类分析的思想，以期达 到不同的目的。 关键词：房地产；市场调研；影响因子 - I 目 录 摘 要I 1 绪论 1 1.1 房地产市场调研的发展 1 1.2 房地产市场调研现状 2 1.3 房地产市场调研的概念和特征分析 3 1.4 国内房地产市场存在的主要问题 4 2 房地产市场调研内容研究 6 2.1 房地产市场调研的意义和方法 6 2.2 房地产市场调研的步骤 9 2.3 房地产市场调研事先解决的问题和制约因素 10 3 房地产市场调研分析方法研究 12 3.1 房地产市场调研资料的整理 12 3.2 房地产市场调研数据的分析 13 4 房地产市场调研方法的实例应用 16 4.1 不可控因子数值计算 16 4.2 可控因子数值计算 22 5 小结 27 参考文献 28 后 记 29 II 中海研习论文 1 绪论 1.1 房地产市场调研的发展 房地产市场调研早期叫做踩盘，主要了解项目周边楼盘的情况，以后逐渐演化到竞 争环境分析，即通过收集到的资料对市场出现的同质楼盘进行分析，到现在应该说真正 进入了市场调研阶段，开发商已经意识到项目前期的市场调研对企业决策、项目成功的 重要性。 房地产企业把市场调研作为一种获取决策信息的重要方法，在认识上有一个过程。 1993 年以前的房地产市场，可以说不需要进行详细认真的市场调研就可以把握市场，因 为当时的房地产市场还是卖方市场。只要你建，无论住宅还是写字楼，都不愁买家，不 愁没有钱挣。在当时所谓的房地产市场调研，以及依据市场调研而进行的可行性研究报 告、资金预测。对房地产企业来讲，其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步