天泰名居项目营销策的划报告.docVIP

天泰名居项目报告 “三区五片”在开发投资，开、竣工面积和销售量上居主导地位。3年综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额的1/3强，其中十强企业投资额55.4亿元，占32.58%，这个比例还将增大。 同时，仅相当于国内有些城市三分之一楼价的武汉在2003年度吸引了大批外来投资商，如深圳金地、天津顺驰、上海西北盛唐、上海大华等国内百余家外地地产商逐鹿江城，这些企业拥有雄厚的资金实力、良好的管理水平和先进的开发模式，无疑会加剧武汉市房地产开发市场的竞争，小型企业的生存面临极大的挑战，在入市门槛提高，各项市场机制逐步建立的前提下，优胜劣汰局面开始显现。 这些外地开发商的进入在很大程度上提高了武汉房地产市场的整体水平，产品品质有了很大的提高，操盘模式，销售现场，营销推广战略也都远远领先于武汉本土公司，对他们来说，最大的问题只是怎样本地化的过程。 所以，武汉本土开发商与外地知名开发商在品牌上有着较大的差距，在具体项目操作过程中也存在相当的差距。而本项目作为武汉本土开发商开发的项目，也将在很大程度上受到这种因素的制约。从这个角度来看，我们只能通过细分目标客户群体，为客户打造量身定做的产品，实现品质的提升，提高整个产品的性能价格比。换言之，我们用产品与品牌竞争。这是我们与外地开发商竞争最有效的方式。 2、全市房地产市场总体供求现状 2003年、2004年上半年在国家宏观经济调控下房地产诸多政策出台，保障了全市房地产业的快速、健康、有序地发展。在宏观经济快速稳定发展的形势下，房地产开发投资持续稳步增长，商品房市场供应结构逐步趋向合理，住宅销售价格稳步上升，均价达2602元/平方米。 这一方面是由于土地储备供应制度的实施，对房地产开发的严格管理等规范了长期无序的市场、激活了投资开发市场，释放了已久的购买力，而且旧城改造工作的推进也产生大量的刚性需求；另一方面随着房地产市场的不断成熟，居民消费行为也更加趋于理性，因此也促进了全市住宅建设整体水准的提高。 由于市场的预期看好，加上众多的利好因素，2003年总投资为亿元，同比增长亿元25.6%，占总投资额的73.65%；经济房开发投资亿元，占投资的%；写字楼投资6.45亿元，，。3全年度开发量、竣工面积均呈稳步上升局势。 截止2004年7月初从今年上半年市房地产开发市场的情况来看， 在售项目 上年度结转项目[建筑面积(万m2)] [建筑面积(万m2)] [(万m2)] 390个 258个[580.1063] 132个[418.3067] 998.4130 352个 120个[363.6501] 865.9115 （1）小高层、高楼项目明显增加 随着整个市场的升温，回归城市武汉市高层住宅3年之前，大户型豪宅、湖景住宅、亲水住宅、绝版地段等楼盘的宣传点主导武汉楼市，而经过“非典”后市场则呈现出一派“绿色生态”、“智能化”、“生活模式”等新卖点，使得武汉楼市呈多角度发展。地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的营销卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。从细节层面，产品逐渐精细品质提高对市场冲击力越来越大40多个社会团体。政府要员、商界精英、名媛绅士云集，是武汉市乃至华中地区最为显赫、最富有向心力的地区，无数市民以居于此地为荣。 随着本区域作为武昌中心区地位的提升，区域房地产市场特到了迅速的发展，整体来看，呈如下特征： 1、整体价格高 元以上，一些项目如香格里·嘉园等都在元以上。 2、商住楼兴起3、小区规模相对较大 3个30万平方米左右的住宅项目，这在城市中心是比较少见的。? 在武汉市房地产市场发展迅速的大好环境下，随着武昌区政府基础设施投资力度的加大，该区域的房地产市场前景值得乐观。 1、隧道工程提升交通枢纽功能 2004年5月动工，隧道越江位置选在位于黄石路至三层楼附近。隧道连接汉口、武昌中心区，并与汉口解放大道、武昌武青三干道两条快速路相接，属城市主干道。 2号线是一条通过长江隧道的越江地铁线，线路起点站设在常青花园，终点站设在马鞍山森林公园，在洪山广场设有站点。 2、城市改造优化居住环境 另外，从政府今后一段时间武昌区开发来看，区域改造重点放到了老中心区的积玉桥地区和沙湖沿线。届时，司门口、积玉桥等地政府改造将与洪山周边地区的开发形成相得益彰之势。 3、商务与居住的互动发展必将推动价格上涨 CBD的建设可以与区域住宅市场发展形成良性互动，一方面武昌CBD的建设会极大地提升区域的商务氛围，聚集人财物，对居住产生巨大需求；另一方面，住宅市场的发展也可以为CBD建设提供良好的外部条件，促进CBD的有机化和迅速发展。500强公司总部、研发机构、销售服务机构以及物流配送企业，形成商务中心；洪山广场片，重点引进科教、信息中介咨询机构