酒店前期可行性分析报告.docVIP

北京寿松酒店 二○○九年十二月三十一日 第一章　项目概况 项目概况 项目名称：寿松商务酒店 项目地址：北京市海淀区复兴路263号 项目联系人： 联系人电话： 物业规模及概况 2.1??现在的物业属于营业中酒店，共有各类客房2间，中央空调，24小时热水另外，饭店会议室美容美发设施。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆等，周边有多种公交设施，交通便利。离机场40公里 ? 离火车站8公里 ? 离市中心6公里 周边景观：世纪坛、军事博物馆、玉渊潭公园一场由美国次贷危机引发的金融风暴已经撼动了整个世界，全球股市、楼市、汇市持续低迷。作为中国对外开放最前沿的行业，中国旅游行业也因此蒙上了一层阴影：入境游客数量出现衰退，出境市场告别了前几年的火爆场面，经济低迷，消费能力和需求下降，影响到酒店业的客流量。这场金融危机主要对贸易型，制造业和服务业影响深远，这必然会导致所有的从业者减少自己的各种开支和出行计划酒店的盈利空间将会有所缩小，客源也会有所减少，经济形势将会下降，而就是在这样的形势下，新开酒店的数量却在增多，因此想要保持酒店增量对各个酒店来说是一个挑战。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆等景区，周边有多种公交设施，交通便利。 部门 人数 备注 总经理 1 总经理助理 1 根据需要配备 客房 40 含前台和客房 清洁 15 保洁人员 前台和收银员 18 前台和收银员 餐饮 146 厨房和餐饮 工程 8 维修、网管、工程 财务 8 含收货和保管 行政人事 3 物业管理 3 保安 7 合计 250 项目投资预算 酒店总面积为10818平方米，其中客房大约105间房；餐厅大约有20个包房，加上零点餐厅总计400个餐位。 按照客房数量和餐饮档次，测算需要250名员工，其中客房40，餐饮146，其他64名（销售、行政人事、保安、财务、物业等）。 按照三星级以上规模和档次测算投资和收益预算。 1、前期投资 前期投资包括装修改造、物资投入、前期开办费等。 1、装修改造：酒店总面积为10818平方米，按照所定的规模，每平方米需要1800元的装修改造备，总装修改造暂按照2000万元测算。（包括装修、土建改造、加固工程、配套工程（消防、弱电等）的改造。 2、物资配备：根据同等档次的酒店需要前期投入大约需要350万元，具体见附表。 3、装修期间的开办费：包括人员工资、以及筹建期间的培训、招聘、公共关系的维护等费用。装修期间假设为6个月，酒店员工前期平均每月为150名员工。人均工资为2000/月，每月需要工资为30万元；其他费用100万元，其他设备支出60万元。 经测算，前期投资需要2700万元（假设免租期为6个月。） 投资具体见下表： 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 一 装修工程 　 　 　 2000.00 二 自配物资 　 　 　 354.00 (一) 布草小计 　 　 　 181.50 1 房间布草\床等 间 105 0.60 63.00 2 工服及其他 项 1 9.00 9.00 (二) 固定资产及低值易耗品 　 　 　 172.50 1 空调 台 160 0.25 40.00 2 电视 台 160 0.32 51.20 3 吸尘器 台 6 0.40 2.40 4 热水壶 部 110 0.02 2.20 5 电话 部 230 0.02 4.60 6 对讲机 部 16 0.20 3.20 7 厨房设备 宗 1 30.00 30.00 8 瓷器 宗 1 10.00 10.00 9 餐饮小件 宗 1 3.00 3.00 10 电脑 台 30 0.45 13.50 11 传真/复印/打印/发票机等 台 6 0.40 2.40 12 其他 　 1 10.00 10.00 三 开办费 　 　 　 340.00 1 工资 月 6 30.00 180.00 2 其他费用 * 　 100.00 100.00 3 其他设备支出 月 6 10.00 60.00 合 计 　 　 2694.00 2、收益测算 1. 收入 根据根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查，正常经营状况下，平均房价为400元/间·套，各类客房共计105套，参考周边同类物业的平均出租水平及对未来出租率的预测，取出租率80％。则估计酒店全年的客房收入约1226万元； 餐饮按照中高档规模计算，酒店共有餐位400个（估计，按照餐饮上座率70%估算，平均餐费每人110元（按照两餐计算），则全年餐饮收入2248万元； 五楼到十楼为物业租赁收入，大约5000㎡，每平米每天按照4元测算，则全年为730万元收入。 其他收入，每年约计