黄兴北路项目前期策划案——产品篇剖析.ppt

在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。 项目有如下街区关系： 1、美食街西北侧1号楼出入口； 2、美食街西南侧2号楼出入口； 3、美食街与中心园林的连通； 4、美食街与城市文化广场的连通； 5、美食街与左局街和文星桥巷的连通。 美食街人流动线规划 世界风情美食街产品规划建议 建筑规划优化建议 世界风情美食街产品规划建议 美食街主要以通道两边2层高商铺长廊组成，在建筑风格上建议延续项目整体的欧陆风格，在细节处理及标识上可强化欧式符号，使其更加贴合世界风情美食街的主题。 建筑风格参考 建筑风格参考 世界风情美食街产品规划建议 建筑风格参考 世界风情美食街产品规划建议 中庭广场参考 世界风情美食街产品规划建议 建议设置中庭广场，一则为狭长的美食街形成一个人气聚点和中心，二则也可弥补内街景观不足的问题，此外，中庭广场可成为美食街的一个开放的出入口，与外围中心园林形成互动。 中庭广场参考 世界风情美食街产品规划建议 此外，还可在中庭广场设置少量的休闲桌椅及互动娱乐设施，提升消费者与街区的互动参与性。 二层旋梯参考 为了加强客户与二层的互动，提升二层商铺的价值感，建议设置楼体，与首层地面相互连通。 世界风情美食街产品规划建议 顶层平台绿化参考 为了提升整个空间的舒适性与景观性，建议在二层平台设置空中花园。 世界风情美食街产品规划建议 灯柱、楼牌及绿化装饰 世界风情美食街产品规划建议 灯柱及楼牌 指示系统 世界风情美食街产品规划建议 花架 MINI空中叠墅规划建议 过渡地块规划建议 MINI空中叠墅规划建议 产品定位理念 迎合目前长沙主力需求，提升项目价值的同时，快速回收资金； 与项目1号栋公寓产品形成互补，避免项目内部竞争，有针对性的吸纳不同层次和需求的目标客户群体，达到同时去货，最大化去货； 强化项目高端定位，以创新性产品设计，在快速去货的同时，进一步拉升项目档次。 MINI空中叠墅规划建议 建筑设计建议 1、风格一致性原则。从整体风格考虑，MINI空中叠墅的建筑风格必须与1、2栋风格相一致，仍以欧陆风格为主； 2、细节突破性原则。酒店式公寓强调项目的标杆性，写字楼及酒店则强调商务性质，而MINI空中叠墅作为以居住为主的纯住宅产品，则要强化其亲和性和舒适性，因此，在保持整体风格一致的基础上，需要有所突破。 立面风格建议 立面风格参考 MINI空中叠墅规划建议 MINI空中叠墅规划建议 立面构图建议 MINI空中叠墅规划建议 建议立面在竖向构图，强化建筑立面的线条感的同时，通过空中花园、外飘窗等设计，打破立面平板单调之感，以极其丰富的线条及块面处理，强化MINI空中叠墅的向外延展性，体现与周边景观及建筑的融合，提升亲和力与设计感。 利用半套房子的空间，设置空中花园 设置外飘式阳台或空中花园 住宅户型面积配比建议 MINI空中叠墅规划建议 以目标客群购买力决定户型面积，以差异化产品切入市场空白点决定户型配比。结合市中心板块目前的市场需求主要以60㎡以下的小户型和80-100㎡的紧凑三房为主，而板块内市场剩余供应基本以120㎡以上的大户型为主，建议项目主力户型为60㎡左右的小户型，以及90㎡左右的紧凑三房。 总体原则 户型设计方向：以“高实用率、高实际使用面积”为方向，多设计外飘窗、空中花园、大阳台。 户型主要类别：户型设计主要分为6大类，其中：以“面积尽可能小且功能齐备的一房”（45㎡以内）、“紧凑型两房”（60㎡左右）、“魔术三房”（80—90㎡的魔术组合户型）单位为中端自住兼投资型客户为消化主力。 整体方向 户型面积及配比 产品线 房型 面积段（平米） 层高（米） 套数配比（%） 自住兼投资 一房 35-45 3米标准 30% 二房 45-60 40% 自住型 三房 75-90 30% —— 35-90 100% MINI空中叠墅规划建议 MINI空中叠墅规划建议 户型设计建议 为了充分拉开与1号栋公寓产品的差异，建议在3号栋设计上运用创新理念，以跃层式设计，营造小叠墅的居住空间，并通过对走廊等部分的利用，以及空中花园、大阳台等设计，充分提升户型实用性，尽量做到实用率100%。 户型剖面模型：上下两层共用中间层面积，中间隔层可利用走廊面积，提升实用率。 打造6米超高露台 充分利用走廊面积 户型立体模型 户型横剖面图 MINI空中叠墅规划建议 一房户型设计参考（31㎡） MINI空中叠墅规划建议 二房户型设计参考（44㎡） 二房户型设计参考（60㎡） MINI空中叠墅规划建议 三房户型设计参考（89㎡） MINI空中叠墅规划建议 城市中央寸土寸金，巧妙的面积赠送，对发展商的成本增加很少， 但对消费者的吸引却十分巨大， 超大面积赠送无疑是我们未来营销的制胜法宝！ 超大赠送主要来自几个方面： 1,超大超宽飘窗