苏州旧城改造和不动产估价综述-中国土地估价师协会.PDFVIP

苏州旧城改造和不动产估价综述 徐进亮 摘要：旧城改造是经济发展的必然趋势，目的在于如何通过合理模式，一方面优化土地利用 配置，提高城市存量用地经济收益，另一方面还要尽量要与社会效益、环境效益等统一协调 和满足古城保护的需要。本文旨在对苏州旧城改造过程中涉及到土地利用、古城保护和不动 产估价的特征状况进行分析探讨。 关键词：旧城改造，土地利用，古城保护，不动产估价 一、旧城改造的历史进程概述 苏州始建于春秋时代，在伍子胥主持下所建造的吴国都城阖闾城，即今苏州 古城。历经2500 余年几经损毁，直至上世纪80 年代，苏州古城尚保存完好，基 本保留原有古城的传统特征；且古城历经千年依然位于原址，为世所罕见。与宋 《平江图》①相对照，苏州古城的总体格局、路道水系、塔桥名胜一脉相承，保 存着古代“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局、“三纵三横一环”的河道水系 和“小桥流水、粉墙黛瓦、古迹名园”的独特风貌，是江南城池的典范。作为全 国河道最长、桥梁最多的水乡城市，苏州目前依然保存着完整的护城河，粉墙黛 瓦坡屋顶、低密度的江南水乡建筑是苏州古城独特的建筑风格和风貌。 然而经过漫长岁月，这座千年古城的功能愈来愈无法满足市民不断改善的居 住环境，也难以适应社会经济发展的步伐。护城河的存在保持了古城的完整，但 也限制其发展，使苏州城市规模在80 年代之前始终局限在古城范围内。古城的 建筑虽然形成了独特的风貌和格局，但是由于建筑年代久远，导致了城市基础设 施薄弱、房屋破旧变为危宅、居住密度过高和环境质量低下等问题，给古城民众 的生活带来了压力；低密度的建筑和大量人口的聚集，又产生道路交通拥挤的问 题。古城的实际情况逐渐成为城市建设的禁锢，阻碍了苏州经济发展的步伐，土 地利用无法获得最优配置，土地资源的价值最大化难以实现。 至上世纪80 年代末期，旧城改造已然迫在眉睫。其出发点旨在改善古城居 民的生活环境和基础设施，改变城市土地利用方式和结构，盘活存量用地，达到 土地利用最优化和经济效益最大化，使之适应苏州新时代的发展和人民生活水平 提高的要求；然且苏州作为一座历经数千年的古城，如果以简单的大拆大建的方 式，势必对古城产生非常严重的破坏，造成无法挽回的遗憾和巨大损失。正如温 家宝总理在同专家对话古村落保护时所说的“丢掉的不仅是古村落，而是文化”。 这种城市建设与古城保护的矛盾，理论界学者和城市管理者之间的争论自始就不 ①中国现存最早的城市平面图。 1 绝于耳，而这一矛盾通常在其他古城都会面临。这种矛盾反映到经济上就是土地 利用最优化的体现，即要在尽量满足社会效益、环境效益的前提下，达到城市土 地经济效益的最大化；具体表现为要在保证城市现代生活使用功能和古城风貌保 护之间进行协调，满足旧城改造“法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值 最大化”的最高最佳使用，确保旧城改造中存量土地的用途（或用途组合）、规 模、集约度、档次上的最佳，在此过程中势必涉及到土地、不动产的估价。 为了解决古城保护与发展的困境，苏州在近20 年来不断进行着努力和探索， 以寻求一条成功的旧城改造之路。90 年代以来苏州旧城改造主要采用过两种基 本模式，即街坊改造和历史街区改造，与之相对应可分为两个阶段：即街坊改造 阶段 （1994-2002 年）和历史街区改造阶段 （2003 年-至今）。本文针对这两个阶 段的旧城改造模式，对苏州旧城改造过程中的土地利用和古城保护特征进行分 析，以及涉及到的不动产估价情况进行阐述。 二、街坊改造阶段的旧城改造模式和不动产估价 街坊改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城街坊的全部物质生活 环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。1994 年至2002 年时 期是苏州旧城改造的街坊改造阶段。1986 年，原市委在当年苏州《规划》确定 的“统一规划，分片设计，综合治理，逐步改造”的指导思想下，协同上海同济 大学专家将 14.2 平方公里的古城区按现有路网划分划分为54 个街坊，划分后的 每个街坊具有相对类似的区域环境。54 个街坊的划分及其档案的建立，为苏州 古城的规划、更新做了第一步基础工作，提供了第一批科学的、系统的数据资料， 为街坊改造创造了现实条件和理论基础。1994 年市政府决定在将古城划分成54 个街坊的基础上，