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商业地产基础知识;一、商业地产的定义;商业地产到底是什么？;商业地产的特殊性;二、商业地产专有名词;3、大卖场 一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。 4、商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。 主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。 ;5、主题商场 其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。从理论上说，主题商场没有明确的概念，但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。同时，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。 ;7、招商 招商其实就是招商引资。招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。 ;9、售后包租 售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。 ;10、节点 节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 ;13、科学理性经营 收益性物业重在后续的经营。发展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作。如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。 ;三、商业地产利益相关者;2、各利益相关者的需求;四、商业地产运作的主要环节;商业地产主要环节之三：招商 招商阶段前期重在寻找主力店、中型店或者电影院、冰场（特种物业需求）等等，这些合作伙伴能提供的租金不高，但是作用很大。而进一步招商则主要面对能提供高额租金的小型店、特色店、精品店等。 商业地产主要环节之四：运营 1、商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成 2、商业地产运营主体构成 3、商业地产统一管理的理念 商业地产主要环节之五：物业 一个商业地产项目的保值甚至升值除了拥有一个天生丽质的“硬件系统”外，还需要一个能够保障“硬件”时刻顺利运转的“软件系统”——物业管理。;商业地产物业管理的6大职能;五、商业地产策划流程;1、市场调研-消费者需求调研 ;选址的要求 a 选址 b 租金及价格（开店成本） c 其他业态的配套情况 d 竟争力市场的关注 e 投资规模及计划 经营需求 a 物业需求：面积，设施配套，物业结构。 b 政策环境：税收政策及规费；业态发展的前置条件及标准 要求;经营的管理环境 c 经营的预期及发展空间。 主力商户的深访 ;3