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林地价格评估 河北省土地估价师学会 2011.8.12 目前我国林地价格评估理论研究和实践工作仍处于探索阶段，我们主要分析林地价格评估的方法。 一、国资局、林业局的林地评估 国家国有资产管理局 林业部 1996年颁布了《森林资源资产评估技术规范（试行）》。主要内容： 第一章　总则 第二章　森林资源资产评估程序和基本方法 第三章　森林资源资产核查 第四章　林木资产评估 第五章　林地资产评估 第六章　森林景观资产评估 第七章　整体林业企事业资产评估 第八章　资产评估报告书及送审专用材料 第九章　森林资源资产评估工作底稿和项目档案 第十章　附则 该规范适用于森林资源资产出让、转让、合资、合作、股份经营、联营、租赁经营、担保、拍卖、企事业单位清算的评估，以及需要进行资产评估的其它情形。 规范中所指的森林资源资产主要包括森林、林木、林地和森林景观资产。 第五章　林地资产评估 第三十五条　林地是指国家法律确认的用于林业用途的土地，包括有林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。 第三十六条　林地资产评估是对某一时日一定面积林地使用权的价格进行评定估算。当林地使用权发生变动或其他情形需单独确定林地使用权的价格时，应进行林地资产评估。 第三十七条　林地资产评估主要有以下几种方法： 　　一、现行市价法 　　二、林地期望价法 　　三、年金资本化法 　　四、林地费用价法 第三十八条　林地现行市价法 　　现行市价法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： 　　Bu＝K·Kb·G·S 　　Eu—林地评估值 　　K—林地质量综合调整系数（详见附件2） 　　Kb—物价指数调整系数 　　G—参照物单位面积的交易价格（元／hm2　） 　　S—被评估林地的面积 第三十九条　林地期望价法 　　林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。其计算公式为（略）： 　　Bu—林地评估值 　　Ci—第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用） 　　A u—现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分） 　　Da、Db—现实林分第a、b年的间接纯收入 　　U—经营周期 　　V—年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用） 　　P—利率 第四十条　年金资本化法 　　年金资本化法是将被评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林地评估值的方法。其计算公式为： 　　　　　　　Ｒ　　　　Ｂu＝－－－　　　　　　　Ｐ 　　Bu—林地评估值 　　R—林地年平均地租收益 　　P—投资收益率 第四十一条　林地费用价法 林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为： n　　ｎ　　　　　　　　n-i+1Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ） ＋　∑　Ｍi （１＋Ｐ）　　　　　　　　　　ｉ＋１ 　　Bu—林地评估值 　　A—林地购置费 　　Mi—林地购置后，第i年林地改良费 　　n—林地购置年数 　　P—利率 第四十二条　当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格： 　　 n　　　　Ｂu〔（１＋Ｐ） －１〕Ｂn＝－－－－－－－－－－－－－　　　　　　 　　　　n　　　　　 （１＋Ｐ） 　　Bn—林地使用权有期限转让价格 　　Bu—林地评估值（使用权无期限转让评估值） 　　P—利率 　　n—林地使用权转让年数 第四十三条　林地资产评估方法中，现行市价法适用于各类林地资产评估；林地期望价法适用于用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地林地资产的评估；年金资本化法适用于林地年租金相对稳定的林地资产评估；林地费用价法一般适用于苗圃地等林地资产评估。 第六章　森林景观资产评估 第四十四条　森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林（含森林公园）、森林游憩地、部分名胜古迹和革命纪念林、古树名木等。 第四十五条　森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。 一、现行市价法 二、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。 三、重置成本法 二、土地部门林地评估 （一）评估基本方法 我国林地价格评价方法体系中基本方法应包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。 由于林地资源存在较客观的且可