预告登记制度立法完善.pdfVIP

内 容 摘 要 在商品房预售买卖过程中，房地产开发商为了赚取更多的利益，先后与两个 买受人签订买卖合同，同时卖给两个买受人。但是就同一房屋为标的两个买卖合 同，开发商只能完全履行其中一个，而另一买受人仅能要求房地产开发商请求损 害赔偿，此时买受人的合法权益就无法得到保障，使得买受人对交易缺乏足够的 信赖。缺乏相互信任的交易，实际上是增加了交易成本，同时又降低了消费者购 买欲望，最终必将危害整个交易的安全以及降低交易效率。 本文内容分为四个部分。第一部分对预告登记进行概述，预告登记经过在普 鲁士的发源与演变，最终成为德国物权法上的一项重要制度，并为其他一些大陆 法系国家或地区的立法所借鉴。为了较为确切地界定我国预告登记的概念和特征， 有必要将其与诸如异议登记、本登记、担保物权等相近概念加以区分。 第二部分从预告登记的法律性质，功能，客体，效力四个角度进行理论研究。 预告登记的法律性质，学术界尚存在一些争议。目前，物权说、准物权说、债权 说、债权物权化学说，系较为常见和有影响的观点。本文将预告登记界定为一种 保障债权实现的特殊担保方式，而经过预告登记的债权则因为获得了对抗效力而 成为一种特殊的债权。 文章第三部分对德国、瑞士、日本以及我国台湾地区的预告登记立法现状进 行简要的介绍，阐明这些国家或地区的预告登记制度如何与相关制度相互衔接， 以及它在实践中的具体适用。 第四部分以预告登记在实践中的运用为背景，对预告登记制度的适用范围， 效力，发生条件等问题进行思考，分析制度设计的缺陷和不足，提出解决方法并 且完善预告登记制度。 关键词：预告登记 比较法 制度缺陷 立法建议 I 万方数据 Abstract During the contemporary house transaction, there is a time gap between signing the house contract and contact finished. As the house price is increasing all the time, the real estate traders frequently resell the sold house to get incredible and illegal profit. Under this circumstance, the legal rights of weak group in the economic transaction cannot be protected thus trust from the consumer has been destroyed. The untrusted transactions add extra cost and hinder willing from consumer. Eventually it would damage the transaction safety and efficiency and influence on our economy of our country. The emergence of advance notice registration system gives buyer the right to pre-legislate after signing contract, which could prevent real estate traders