【2017年整理】世联某产业园区开发战略定位方案.ppt

*;1;一、项目本体分析及开发目标解读;项目位于廊坊市中科科技谷园区内。 距市区8公里左右，约15分钟车程。 距万庄新城6公里左右，约10分钟车程。 距大学城9公里左右，约15-20分钟车程。 距廊坊火车站10公里左右，15-20分钟左右。 距京津塘高速出入口约10公里，距104国道3公里左右。;有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有最高级别孵化单位;科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。;序号;技术经济指标;项目属性界定;开发商目标解读;二、城市宏观背景分析;;近年来廊坊GDP总额、人均GDP保持快速增长;廊坊市人口增长情况;廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP增长呈持续增长趋势，其中2008年人均消费性支出增长率超过人均可支配收入增长率。;“金字塔”型结构 廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。;;承接北京生产制造业外溢;;;社会财富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，仅管道局、私营企业主和部分从事新兴产业者财富水平较突出;二、城市宏观背景分析;京哈;作为连接京津的枢纽城市，“京津冀经济一体化”战略，使得廊坊发展进入快速通道;交通规划：结合京台、涿密、廊沧等高速公路建设，加快推进京廊轨道交通建设，加强“大三点”(廊坊市区、永清、固安)间快速交通联系，构建“大三点”交通网络。 ;;一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。 一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。 八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。;全国目前唯一通过ISO14001环保体系认证的城市。 被评定全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、省级园林城市、省级环保模范城市和省级卫生城市。 到2020年，廊坊市规划人均公园绿地达到15平方米，绿地率达45%以上，绿化覆盖率达到50%以上。;“三年大变样”工程：拆迁整治、旧城改造、新城开发三大战役同时推进； 09年全年完成基础设施投资158.8亿元； 启动7个城中村和光明片区、银河桥棚户区改造，完成拆迁225.7万平方米，腾出土地3853亩； 实施了迎宾大道提升改造，完成新华路立面改造、和平路绿化提升等12项城市精品工程； 城市规划改造：廊坊市规划了“一轴一廊两环八大中心”的城市功能空间主框架 ，新的行政中心将迁往广阳区尖塔附近；;城市规划小结;三、市场机会及客户分析;永清工业园 永清台湾工业新城 中高光彩生态产业园;项目;廊坊市工业地产市场分析;三、市场机会及客户分析;廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新华路、第六大街至第八大街区域。 写字楼企业自用的占比较多。 第六大街为写字楼+商业+公寓的综合项目。 商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼。 新兴大厦、中太大厦为酒店+写字楼的综合体，写字楼共用酒店的大堂与配套。;项目;项目;廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好；其中，客户以本地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主。;廊坊写字楼市场整体出租率较高；其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分；行业以贸易、咨询、金融保险为主;廊坊写字楼市场租金水平在1.1－1.5元/平方米/天之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素;;核心地段+产品品质+交通便利;核心地段+产品高端+交通便利;核心地段+规划利好+交通便利;核心地段+知名品牌;廊坊市办公物业市场总结;三、市场机会及客户分析;北京工业地产市场呈现郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区企业总部、个性独栋类办公物业开始大量出现;国家高科技产业的摇篮和大脑，聚集了大量、各种规模的高科技企业，产业基础强，氛围浓厚，政策优越;依托周边生态环境，实现生态办公，未来往创意产业、数字娱乐产业方向发展，但目前产业氛围较弱;北京最早低密度总部办公区，总部经济的先行者，依托产业氛围和成熟度，产品设计合理取得了较好的市场实现;凭借区域发展定位、政府强势引导，发展日渐成熟，大企业拉动效应明显，目前依然存在交通距离远，配套缺乏的问题，已逐渐向外围区域扩展;由开发商主导，区域无产业氛围依托，无政府支持，发展较为缓慢，借助CBD东扩，通州新城的开发，未来前景较好;借势北京机场的辐射带动