商业地产培训专业课程：主题商业31p.pptx

; 为什么选择主题商业 ?;什么是主题商业;;;主题商业是市场长期发展变化的结果;时尚休闲类;艺术类;历史类;儿童类;;广州正佳新海洋馆;文化类; 1.主题概念化、概念代替主题 概念性符号多于主题业态和品牌表现、没有提供主题内容的服务 2. 主题空洞、缺乏内容，主题内容似是而非。主题特色的内容不落实 3. 主题与内容名不副实。打主题的名称作常规商业，主题与内容分离 4.主题化项目的功能没有规划、服务跟不上主题 ; 主题商业的定位过程是主题的确立过程.主题的确立.必须遵循主题商业特点，一个主题商业项目必须是独特的，可以借鉴不可模仿，此地此时土生土长为最高境界。 这要求对所要定位的项目，需要做极其深入、细致的研究. 发掘出项目地块的独特潜资、特殊价值、商业禀赋。应该在平凡中找出不凡。 主题既是经过研发发掘提炼出来,也是概念在先在反复研究论证中不断印证产生的,两者皆可成立. 即使是概念在先,也是在翔实深入调查研究基础上,不能不顾现实不面对实际凭空臆断 ;消费状态的微观因子提供了中观因素的依据从而可以准确现实的评估定位;务必要在各项调查研究前提下，依据各项微观中观要素， 一 一对应前后一致， 进行系统性的研究，再进行下一步; 主题商业目标客户群一定要集中、准确，务必在研究清楚目标客群基础上，才可定位，不可以似是而非。 主题商业务必安守本分，不宜轻易跨界，越专业越精致才能越准确。 因目标集中，应做好消费和经营状况研究，提供更周到细致的服务功能设计依据。 高端主题商业（奢侈品集合、奥特莱斯），按原理应设置在高端消费区，然而并不是这么绝对。在国内流客越多购买发生率越高，商业街和购物中心的销售额经常比高端商务区、精品酒店还高。 主题商业与普通商业结合，形成综合体或购物中心，如儿童体验店、游艺主题、文化主题等。应该将两者客流有效衔接、共享，实现双赢。;综合商业客群年龄、职业、居住、消费特性等宽泛,主题商业客层覆盖在其系统中。但要明确其成分和比例 二.评估综合商业客层对主题商业客层的消费内容和业态的支持，把握多方的顾客消??衔接点适合性。 三.大型综合商业的客群是共享的、是交叉覆盖，应考虑客群在功能定位、招商、运营的综合效应。;案例 河南郑州传媒大道 ;; 1×3 1+2+4 体验性商业基于家庭消费，儿童消费带动家庭互动性，才能使投资回报得到保证。新型体验式购物中心的引擎是儿童业态。单一的儿童消费业态的商业项目很脆弱，很难坚持下去。;; 儿童父母是成熟的社会消费主体，是实力消费客群。 儿童业态能为购物中心吸引人气产生磁石效应。购物中心应该针对儿童商业带来的家长消费找准衔接点，安排好对应业态落位，以此使购物中心产生主流消费而稳定日常运营 ; 体验互动两者融合的精髓;北京侨福芳草地;历史主题 游与购(消费) 与留,内涵与形式 概念软化与设施 ;娱乐游艺主题 娱与购(消费)、与留，消费客群交叉与综合效益 ;时尚休闲主题 场景突出 与休闲氛围;LED灯箱、LOGO的照度很亮，映亮了室外，使LOGO、灯箱效果极其清晰、映照的玻璃外立面效果十分亮丽、别致，美轮美奂。