权威分析：2017年1月份美国房地产市场分析报告.docVIP

权威分析：2017年1月份美国房地产市场分析报告 2017年：政策变更能否助推经济扩张？ 总统大选颠覆了经济规划的版图，相关政策也毫无疑问将发生改变。由于下届政府并没有提供经济工作的重点的必要信息，众议院与参议院的态度也不甚明朗，使得我们很难对政策变化的方向与顺序做出合理估计。 因此我们将2017年的主题定为：“政策变更能否助推经济增长？”2016年实际经济增长率维持了不到2%的低位，我们认为2017年将延续该增长趋势。若该趋势持续到今年3月，则此次经济扩张期将成为二战后最为漫长且最为疲软的增长周期，且经济增长已接近尾声。有微弱迹象表明经济存在通胀风险，美联储正为此对短期利率预期进行二次估计。同时，消费者负债正逐步上升，商业投资渐入低谷。 下届政府能否抓住工作重点并助推经济增长成为了目前最主要的问题。大量新政府的提名成员都声称支持税收减免及放松对楼市、企业监管的政策，同时对贸易的限制也成为政策变更方向之一，而在利率攀升、美元走强的背景下，对贸易的限制政策很可能对经济产生不利影响。 扩张期能持续多久同样引人关注。虽然我们并没有因政策变动的不确定性改变经济预测的基准，但是政策变更的时机及方向将会决定未来经济的走向（增长或衰退），这在总统选举的第一个任期内是非常常见的。然而，不论经济将加快增长或是进入衰退，我们认为楼市都将有着良好的发展前景。 楼市回顾：支付能力限制市场扩张 在去年的分析中我们提到，随着经济扩张接近尾声，楼市将面临支付能力不足的问题，尤其对于首次购房者而言。买房者面临的挑战包括房价增速快于收入增长、住房抵押贷款利率走高、租房成本的上升削弱了购房者支付首付的储蓄能力等。 受到支付能力不足的影响，我们在2016年1月时预计总的房屋销售额增长率将会从2015年的7%下降到3.7%。房贷利率在总统大选后大幅攀升，但是2016年的均值仍然是房地美1972年有记录以来的最低值。另外，去年我们也低估了房价的增长幅度。 新房建设情况表现不尽如人意，二手房存货量也处于历史地位，给房价上升带来了较大压力（参阅下文楼市板块）。总体而言，2016年消费者的支付能力一定程度上限制了房屋销售状况，目前我们对去年房屋销售增长率4.2%的估计基本与一年前的估计持平。由于美联储2017年或将继续升息，新房建设量也将拖累需求增长，支付能力仍将限制楼市的发展。 经济持续温和增长 我们预计2016年第四季度年化经济增长率将从第三季度的3.5%下降到2%。受益于消费者支出情况的好转，2016及2017年全年增长率估计值分别为1.9%与2.0%，分别比上次报告中的估计高出0.1与0.2个百分点。尽管我们认为在今天下半年与明年新政府将会放松市场监管并推出财政刺激政策，但以上估计中暂时没有考虑政策变化的影响。 在过去的报告中我们提到2016年三季度经济的高速增长不具有可持续性，进出口贸易的新数据佐证了这一的观点——农业出口的增加是推动三季度经济增长的主要因素，而11月贸易逆差出现了连续第二个月的大幅扩大。因此，预计第四季度净出口将拖累GDP增长一个百分点，同时考虑到美元走强的因素，净出口对经济的负面影响或将在未来两年持续。 消费者支出数据优于我们的预期，劳力市场、证券市场的向好是支持消费者支出增长的主要因素。尽管10月、11月实际消费者支出仅有0.1%的缓慢增幅，必威体育精装版的第三季度GDP增长率统计数据显示，实际消费者支出增长率在第三季度有所提升，年化数值达3.0%，预示着该数据在第四季度或将延续上升趋势。另一方面，受到年末库存清理的影响，12月机动车销售额增长了3.1%，使得2016年成为1990年以来机动车销量最好的一年，其中轿车销售量小幅下滑、轻卡销量有所上升。 首先，劳力市场的向好支持了消费者支出的增长。12月新增工作岗位15.6万个，在对10月及11月的就业数据进行了向上调整之后，第四季度月均新增工作数量达到16.5万个。与第三季度相比，该数据有所下滑，但工资增长速度加快，总体情况符合扩张期尾声的经济形势。其他就业数据同样积极，劳动力参与率有所上升，反映就业充分率的U-6指标已连续三个月下降，年收入增长率达到了2.9%的扩张期最高值，表明过去两年中消费者收入的持续增长。 2016全年新增就业岗位两百万个，这是自2010年以来连续第六年新增工作岗位数量的增长，且年均新增工作岗位大于两百万个，创下1999年以来的最高纪录。同时我们也应注意到，就业人口比（就业人口/总人口）仍处在59.7%的低位；由于住房开工量的下滑，住宅建筑业就业增长创下三年来新低。 其次，房产价值上升与证券市场的走高进一步刺激了消费。2016年主要股指都有强势表现，房产升值也势头强劲，使得12月消费者与企业信心都有所提升。消费者信心方面，经济咨商局的消费者信心指数达到了2001年8月以来的最高值