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中国房地产市场经济周期测评周期 摘要：我国房价周期增长和波动频率高，房价中期具有上涨刚性，不存在明显的中周期。房价周期、消费物价周期和股价周期之间存在一定的领先滞后关系。在宏观经济中的行业定位、政策导向与房价之间也存在显著的相关性。房产价格的持续转变主要受到体制创新、经济增长、工业化和城市化进程、流动性过剩几方面因素的影响。 关键词： 房地产、周期、房价、经济、市场 Chinas real estate market economic cycle evaluation cycle Abstract: Chinas house price cycle of growth and fluctuations in the frequency of high, mid rise in prices has rigid, there is no obvious cycle. There are some leading between house-price cycles, consumer price cycle and price cycle lag relationship. A significant correlation existed between orientation and price policy orientation, in the macroeconomic. The continuing change of property prices is mainly affected by system innovation, economic growth, industrialization and city change process, excess liquidity and several factors. Keywords: real estate, cycle, price, economy, market 引言 我们认为，市场经济周期、政府规划、政府的金融政策及其他引导性政策、以及中国尚处于快速发展过程中这些特征，决定了中国房地产价格的过去走势。并且可以据此对当前房地产形势进行判断。从实证结果来看，利率变化对房价的影响很小，无法与理论分析相一致，房价周期波动的利率调整机制失灵；银行信贷与价格周期存在稳定的一致性，银行信贷对价格周期的影响小于货币供给。 1 经济周期 经济本身就是有一定的周期性。在我国，虽然经济增长率长期保持较高的水平，但存在一定波动。将这些波动按照“峰—峰”或“谷—谷”规则，可以将1978年以后的经济增长过程平滑化后划分为的3大周期，每个大周期按照这种规律，2010年应为周期底部。当然， 2000年以后各种刺激经济的事件，可能使得此段周期延长。即便如此，2009—2010年本应该是这个周期向底部走的阶段。我国经济增长的波动性在逐步减小，经济周期在振幅下降。 1.1 房价周期波动的假设 基于房地产定价模型，提出房价周期波动的三个假设： 假设一：消费者根据房地产市场价格和理论价格之间的权衡进行购房的决策，市场价格与理论价格之间存在互动的关系，导致房价周期性波动； 假设二：信贷的扩张与紧缩对房地产业与非房地产业投资的影响产生周期波动； 假设三：金融自由化进程中伴随着增长过快的货币供给，加速了房价上涨趋势也为市场带来不确定性。 1.1.1 经济周期与房价周期关系 1998年以后至2008年以前，房价基本处于单边上扬阶段，经济增长率也不断提高。而到了2008年，经济增长率和房价都同时下挫。可以发现，我国的经济周期和房地产周期有较强的关联。同时，房价波动幅度相应更大。简单回归估计发现房价指数变动幅度大约为GDP增速变动的2倍。 房地产周期与经济周期 如图所示的经济周期理论研究都表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系。在1998-2008年这个周期里，房地产投资对经济发展起到了显著促进作用，其占总体投资比重从刚过10%增加到200年的接近20%。这段时期的经济增长率也不断调高，二者高度相关。 1.2 房地产测评周期波动 在选定了指标之后，我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用景气循环法对各项指标进行分析，并综合其图形。最后，利用扩散指数计算方法，就得到中国房地产业的周期图。中国房地产经济存在明显的周期性波动的特点。按照“V”分法，我国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮是在1984年；此后房地产业逐渐衰退，跌入低谷是在1987年；达到房地产业发展的第二个高潮是在1988年；好景不长，再次跌入低谷是在1989年；以后开始逐渐复苏，第三次高潮是在1992年达到了；1992年下半年开始又走向低谷。 在对指标性分析的基础上面，我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五大区域：