论宅基地使用权的流转.pdfVIP

摘 要 宅基地使用权是一个独具中国特色的农村土地权利，作为亿万农民安身立 命之本的宅基地使用权是农民土地权利中的基础性权利，也是我国物权制度中 的一种特殊物权形式。中国是一个农业大国，大部分人口聚集在农村。中国能 否 2050 年达到中等发达国家的水平，关键要看广大的农村能否脱贫致富奔小 康。就现实情况来看，农民手中最大的财产无非是宅基地和耕地使用权。宅基 地使用权作为物权的一种形式，应被作为交易的出发点和交易对象，进入财产 流转领域，在户籍制度日益弱化的条件下，应从“身份走向契约”，从内部流 转走向全方位的自由流转。只有这样，才能激发农村经济发展的内在活力和充 分调动农民创业致富的积极性，才能提高土地的经济价值，保证土地资源的高 效利用，从而使土地真正发挥社会保障的功效。本文通过对我国宅基地使用权 流转的基本状况分析，论证宅基地使用权流转的必要性，探讨宅基地使用权流 转的立法原则，从而提出构建新型宅基地使用权流转制度的设想。 笔者根据现行立法的相关规定，结合法学基础理论，在前人研究的基础 上，对宅基地使用权流转制度的相关知识进行了梳理，希望对建立我国科学的 宅基地使用权流转制度有所禆益。本文首先从我国宅基地使用权流转基本状况 入手，对宅基地使用权流转的基本状况分析，包括历史层面上的宅基使用权制 度发展过程、现行法律制度层面上宅基地使用权流转的规范和实践层面上宅基 地使用权流转的运行状况三个方面。 随着经济的发展，城镇国有土地有偿使用制度的深入推进，允许宅基地使 用权合理、合法的流转是必要的。首先，我们对限制宅基地使用权流转的若干 理由分析来看，这些主张限制宅基地使用权流转的理由和担心是多余的。其 次，《物权法》并未重新构建宅基地使用权流转制度，而现行其它法律法规不 允许宅基地使用权自由流转，这违反了公平正义的法理，不利于农民利益最大 化，也不符合客观实际。反之，如果允许宅基地使用权自由流转，有利于加强 城乡交流，有利于破除城乡二元结构，解决“三农”问题，也有利于解决二元 分割的城乡地权市场与单一制的供地模式矛盾问题。 I 在确立宅基地使用权流转的立法原则方面，第一需要转变以实物形式提供 居住保障的传统观念；第二要坚持效率优先，兼顾公平的原则；第三要遵循依 法流转的原则；第四要重个人利益，兼顾集体和国家利益；最后要适应中国市 场经济发展的需要。 本文最后论述了如何构建我国宅基地使用权流转制度。农村土地作为最重 要的生产资料，是我国的生存命脉，目前国有土地以强势地位侵蚀农村集体土 地，城镇土地市场失灵的现象已介入并影响到农村土地，这些都使得我们必须 正确运用政府的管制。创建新型的宅基地使用权制度，必须做到：一是落实农 民集体的主体地位，赋予集体完整的所有权；二是从源头上理清宅基地所有权 的确切归属；三是要健全农村社会保障机制，取消现行的城乡二元户籍制度； 四是要先行试点并逐步扩大宅基地使用权的流转。而对于宅基地使用权流转的 方式主要有继承、遗赠、赠与、出租、房屋买卖和以土地承包取得等七种方 式，其中继承、遗赠、赠与、出租等五种方式属于传统的宅基地使用权流转方 式，而宅基地置换和宅基地入股这两种方式则是随着经济的发展，为了推进城 乡一体化，实施城中村改造项目、推动土地的节约利用而创新的宅基地使用权 流转方式。 关键词：宅基地使用权 流转 必要性 立法原则 构建 II Abstract The use right of the homestead is a countryside land right which has a special Chinese characteristic. It is the foundational right of the farmers’ land rights, and is a kind of special real right form in our country real right system. It takes many farmers to settle down and get on with life. China is a large agricultural nation, the ma