房地产开发的差异化与成本管理核心.pdfVIP

维普资讯 中国房地产金融 ·2008 ·第5期 14 维普资讯 【l】国房地产金融 ·开发与经营 同于其它产品的特性。土地差异化取决于具体的土 相应的方案成本。房地产成本管理的核心就在于，保 地，产品差异化则决定于企业 。 证成本合理投入到有助于土地差异化、产品差异化价 土地差异化在于认识，产品差异化在于创造。一 值实现的地方。成本管理的终极 目的不是如何减少成 个房地产企业在土地竞标时是否具有优势，取决于其 本，而是追求成本与项 目匹配。从这个意义上来说 ， 对土地差异化价值的认识判断加其能创造的产品差异 真正合理的成本并非企业决定——客户决定成本。只 化价值减去其成本的差值 ，差值越高竞争力就越强。 有得到客户认同的成本投入，才能获得相应的投资回 也就是说，土地竞标比的不是企业成本，而是企业的 报。产品确定客户向客户确定产品的转变，不仅体现 综合实力。 客户是市场的核心价值，也是寻求土地差异化、产品 企业竞争力=土地差异化价值实现+产品差异化 差异化价值与成本之间实现最佳配置的途径。 价值实现 ～成本 要实现成本与产品价值匹配，就需要成本在项 目 土地差异化、产品差异化与成本三者相互促进又 开发的前期和设计阶段就积极介入，通过对客户价值 相互制衡。好的土地资源可以进一步强化产品的差异 的合理判断 ，做到成本有的放矢，确保有助于土地差 化，好的产品反过来也可以最大地实现土地的价值。 异化、产品差异化价值实现的成本投入，避免无助于 但在市场承受力有限的情况下，土地差异化价值最大 价值实现的成本投入。 化加产品差异化价值最大化的组合，未必能实现利润 提升成本工作价值，施工前的成本管理是关键： 最大化。要实现土地差异化的价值需要相应的成本投 施工及后评估阶段的特点是：产品功能、项 目投 入，成本投入不足或分配不当将影响土地差异化的价 资基本或大部分已确定 ，而随着项 目的实施，已发生 值取得 成本投入过多则并不能因此提高土地差异化 成本快速上升。此阶段，由于对产品功能、项 目投资 的价值，两种情况都会影响企业的效益。产品差异化 的影响有限 (除非设计推倒重来)，而许多无助于价 与成本的关系也是如此。 值实现的成本可能已发生，成为既成事实，因此并不 要实现差异化需要两个判断．与差异化相关的成 是理想的成本控制阶段，属于事后成本管理。 本及该成本是否低于实现差异化所带来的价值。如果 前期、设计阶段的特点：确定 目标客户、项 目产 差异化成本高于实现差异化所能带来的价值，则可能 品定位 ，对产品功能、项 目投资的影响最大，而 已发 需要放弃差异化战略，选择成本领先策略。此外 ，还 生成本较少 ，如运用好价值工程原理，进行方案组合、 需注意，差异化战略有时可能会牺牲或影响企业的市 优化 ，根据客户价值合理制定、分配成本，实现事前 场 占有率。土地差异化是房地产行业集中度较其它行 成本管理，往往能获得事半功倍的效果 ，是提升成本 业低的一个重要影响因素。 价值的黄金时间。 由于土地差异化的存在，决定了房地产开发项 目 的成本差异性。每一个项 目都需要根据项 目特点制定 收稿 日期：2007—10—18 作者工作单位 ：深圳市万科房地产有 限公司，深】；『 518001